Recouvrement des charges impayées par le syndic

Tous les copropriétaires ont l'obligation de payer les charges à hauteur de leur quote-part détenue dans la copropriété. En cas de charges impayées, le syndic a le devoir d'engager les démarches et procédures nécessaires auprès du copropriétaire défaillant en vue du recouvrement des sommes impayées.

Le rôle du syndic en cas de charges impayées

Une des missions du syndic de copropriété est de se charger du recouvrement des charges impayées conformément à la loi du 10 juillet 1965. Il n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour engager une procédure, sauf en cas de saisie immobilière. Le syndic dispose de différents moyens allant d'un arrangement à l'amiable (action privilégiée) jusqu'à la procédure devant le tribunal.

Les démarches administratives

Plusieurs actions sont possibles pour obtenir le recouvrement des charges impayées par le syndic. Il faut savoir que tout est mis en œuvre pour qu'un accord en commun soit trouvé avec possibilité d'un étalement de la dette.

• Recouvrement amiable

Le syndic essaie par tous les moyens de procéder à un recouvrement à l'amiable. Il adresse une lettre de rappel par simple courrier au copropriétaire défaillant lui rappelant l'échéance de la date de paiement des charges. Il mentionne qu'à défaut de paiement une procédure de recouvrement sera lancée à son encontre.

• Mise en demeure

Si le copropriétaire ne règle pas la somme, le syndic procède alors à la mise en demeure du copropriétaire défaillant. Cette demande est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le copropriétaire a alors un délai de 30 jours pour payer ses charges.

• Recours au juge

Si le copropriétaire fait toujours la sourde oreille, alors le syndic engage une procédure devant le juge.

Le syndic peut alors agir dans le cadre :

•  d'une procédure en référé afin d'obtenir la condamnation rapide du copropriétaire défaillant,
• d'une procédure d'injonction de payer.

Il faut savoir que le délai de prescription pour le paiement des charges est de 10 ans (article 42 de la loi de 1965).

Le rôle du syndicat de copropriété

Toutes les actions, sauf la procédure de saisie immobilière, peuvent être intentées sans accord préalable de l’assemblée générale.

Les frais de procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ces frais comprennent le frais de mise en demeure, les frais de relance et les frais d'huissier.

Le conseil syndical met en œuvre un protocole de recouvrement des charges impayées par le syndic adapté à l'immeuble et qui sera notifié dans le règlement de copropriété. Une entente à l'amiable avec échelonnement des paiements est toujours la solution la plus recherchée afin d'éviter d'engager une procédure trop lourde.