Rénovation d’une toiture mitoyenne : les règles

Avant d’entreprendre les travaux commencez par vérifier que le toit est bien mitoyen. Il peut être simplement accolé. Mais si la toiture est mitoyenne, vous devrez obtenir l’accord de votre voisin avant toute intervention. La bonne nouvelle c’est que les frais de réfection seront partagés. La mauvaise nouvelle c’est que vous risquez  de vous fâcher avec votre voisin si sympathique jusque-là… Les conflits de toiture mitoyenne ne sont pas rares !

Qu’est-ce qu'une toiture mitoyenne ?

La mitoyenneté est un droit de propriété immobilier partagé. Elle peut concerner une toiture, un mur, une clôture, etc. Le caractère mitoyen d’un toit s’étend à tous les éléments qui le composent des tuiles à la charpente. Mais la réglementation des toitures mitoyenne ne s’applique pas aux combles et greniers.

Elle est sans limitation de durée. Elle est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Une toiture mitoyenne possède 2 caractéristiques :

• Elle se trouve en limite de propriété.
• Elle a été construite en commun par deux propriétaires voisins.

Elle appartient donc à ces deux propriétaires. Il en découle que chacun possède les mêmes droits mais aussi les mêmes devoirs.

Attention, deux toits qui se touchent ne sont pas toujours mitoyens. Ils peuvent être simplement accolés, chacun restant seul propriétaire de sa partie de couverture.

Comment savoir si votre toit est mitoyen ?

La question est importante car la réponse vous indiquera si vous être seul propriétaire ou si votre voisin possède des droits sur la toiture mitoyenne.

La mitoyenneté se prouve de différentes manières :

• Par le titre de propriété. L’acte notarié doit normalement le mentionner. Mais ce n’est pas toujours le cas. Les actes peuvent être contradictoires : toit mitoyen pour l’un et privatif pour l’autre…
• Par la présomption de mitoyenneté du mur (article 653 et 666 du Code civil). Si le mur est présumé mitoyen, la toiture le sera également. Sauf à apporter la preuve contraire.
• Par la prescription acquisitive. Si la toiture s’appuie depuis plus de 30 ans sur le mur du voisin, la toiture est réputée mitoyenne.

Qui paie les travaux sur une toiture mitoyenne ?

La mitoyenneté accorde les mêmes droits et devoirs à chaque voisin. Le coût des travaux de rénovation de la toiture est donc réparti entre les propriétaires. Chacun en payant la moitié quel que soit le type d’intervention (entretien, rénovation partielle ou rénovation totale) et leur localisation. 

C’est pourquoi, il vous est fortement conseillé de recueillir l’accord écrit de votre voisin avant d’entreprendre des travaux sur le toit même si ceux-ci ont lieu sur votre partie de couverture.

Si vous engagez des travaux sans l’accord de votre voisin, même à vos frais et sur votre partie de toit, votre responsabilité peut être engagée…

Travaux sur une toiture mitoyenne et conflits de voisinage

Les travaux doivent toujours être décidés d’un commun accord. Mais que faire lorsque votre voisin refuse d’engager des travaux sur la toiture, même urgents, ou refuse de payer sa quote-part ?

• Si votre voisin refuse toute intervention et que les voies diplomatiques échouent, contactez un médiateur ou un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable. Si la médiation échoue, il ne vous reste que la voie judiciaire…
  Pour un litige inférieur à 5 000 €, la médiation est obligatoire avant toute action en justice.

• Si vous constatez une fuite dans votre partie de toit, proposez à votre voisin de prendre en charge la réparation. Prenez néanmoins la précaution d’obtenir son accord écrit.

Bon à savoir : Il est toujours possible de mettre fin à la mitoyenneté en l’achetant.  Vous devez en faire la demande à votre voisin par lettre recommandée. S’il est d’accord, le notaire dressera l’acte de mitoyenneté.