Donation immobilière hors de la famille

Il est possible d'effectuer une donation immobilière au profit d'un tiers : ami, connaissance ou même parfait inconnu. C'est ce qu'on appelle la donation à un tiers. Comment réaliser une donation immobilière hors de la famille ? Éléments de réponse dans cet article.

Réserve héréditaire et donation immobilière à un tiers

Il existe des règles de transmission à respecter ici, notamment en présence d'héritiers réservataires.

• L'héritier réservataire est un descendant ou à défaut le conjoint du donateur, à qui la loi réserve une part d'héritage qui ne peut être diminuée. Cette part est appelée "réserve héréditaire".

• Le donateur ne peut donc faire de donation à un tiers si celle-ci entraine une diminution de la réserve héréditaire. Il dispose cependant librement des biens la dépassant, soit la "quotité disponible".

Attention : lorsque la donation à un tiers vient altérer la réserve héréditaire, les héritiers sont alors en droit de remettre en cause la donation.

Donation immobilière à un tiers en l'absence d'héritier réservataire

Lorsque le donateur n'a pas de descendance, la donation immobilière hors de la famille varie en fonction de sa situation maritale.

• S'il est marié, le donateur est en droit de donner librement les 3/4 de ses biens (immobiliers ou non). Le dernier quart étant réservé à son (sa) conjoint(e).

• S'il est célibataire, le donateur peut alors librement donner l'ensemble de ses biens et à qui bon lui semble.

Attention : le donataire non-héritier est soumis à une très lourde imposition, puisque les donations à un tiers non appelé à la succession ne bénéficient pas d'abattement forfaitaire sur les droits de donation.

La donation immobilière en elle-même

Une fois les règles de transmission prises en compte, la donation immobilière à un tiers ne diffère pas de la donation à la famille.

Ainsi, les biens immobiliers qui peuvent faire l'objet d'une donation à un tiers restent les maisons, les appartements, les terrains, etc.

Ce type de donation immobilière passe obligatoirement par l'acte notarié. Le donateur doit donc s'adresser à un notaire qu'il s'agisse :

• d'une donation de biens immobiliers,

• ou d'une donation avec réserve d'usufruit (le donateur conserve la jouissance du bien jusqu'à son décès).

À noter : le donateur doit ici être sain d'esprit et avoir plus de 16 ans.