Que faire en cas d’erreur du cadastre ?

Pour faire votre demande de permis de construire, vous devez produire plusieurs plans dont un plan de situation de votre terrain. Le moyen le plus rapide d’établir ce plan est de prendre un extrait du plan cadastral. Mais il arrive que le cadastre présente des erreurs. Que faire et comment faire alors reconnaitre son bon droit ?

Comment s’aperçoit-on que le cadastre est faux ?

En général c’est lors d’une mutation que l’on s’aperçoit de l’erreur. Vous achetez un terrain d’une certaine superficie, et en allant vérifier sur place ou en le faisant borner par un géomètre, vous vous apercevez que le voisin empiète sur ce que vous considérez comme étant votre propriété ou pire, a installé une construction dessus. Certaines erreurs peuvent remonter à plusieurs décennies. Soit qu’il n’y ait pas eu de changement de propriétaire (achat/vente ou succession) soit que le notaire ait entériné l’erreur en se basant sur l’extrait de plan cadastral.

Mais à quoi sert le cadastre ?

Le cadastre recense l’ensemble des propriétés foncières bâties et non bâties. Il dit à qui appartient telle ou telle parcelle. C’est donc un inventaire descriptif de tous les terrains. Mais il a aussi une fonction évaluative. Car à chaque parcelle est attribuée une valeur locative cadastrale qui sert de base à la détermination de la taxe foncière.
Pour identifier un terrain et sa superficie ou pour connaitre le nom du propriétaire, vous pouvez consulter le cadastre. Pour cela vous devez vous adresser au centre des impôts dont dépend la commune où est situé le bien ou à la mairie elle-même. Mais attention, la délivrance du nom d’un propriétaire se fait sous condition.
Le site www.cadastre.gouv.fr ne vous permet que d’obtenir le plan du terrain mais en aucun cas le nom de son propriétaire.

Quelle est la valeur juridique du cadastre ?

Même si le cadastre sert de base à l’établissement de document officiel comme l’acte de vente/achat et à l’accomplissement des formalités de publicité foncière suite à la mutation, il ne constitue pas un titre de propriété. Le plan cadastral possède une valeur strictement administrative et indicative.
Donc face à votre voisin qui affirme mordicus que telle superficie de votre terrain lui appartient, votre extrait de cadastre ne constitue ni une preuve, ni même une présomption de preuve. Il peut, éventuellement, constituer un commencement de preuve par écrit mais seul le bornage fait foi.

Comment faire reconnaitre son droit de propriété ?

Si vous constatez une différence entre le plan du cadastre et la réalité sur le terrain, vous devez faire appel à un géomètre-expert. Lui seul est habilité à mesurer le terrain et à réaliser le bornage, c’est-à-dire à placer des bornes qui vont délimiter les parcelles. En cas de contestation de votre voisin, le bornage sera dit contradictoire.
Il n’y a que le bornage du terrain pour faire valoir votre droit de propriétaire devant une juridiction.

Si la mesure du terrain montre que le voisin empiète sur votre propriété, essayez néanmoins de vous entendre. Surtout s’il a déjà installé une clôture ou un mur par exemple et que cela ne vous fait pas perdre beaucoup de superficie. Proposez-lui d’acheter la partie de terrain sur laquelle il déborde. N’oubliez pas que vous allez être mitoyen pendant de longues années… et votre voisin peut tout à fait être de bonne foi, son titre de propriété étant basé sur un plan du cadastre faux !
Si par contre, vous souhaitez retrouver l’intégralité de votre parcelle et que le voisin conteste le bornage, vous devrez intenter une action en revendication auprès du tribunal de grande instance du lieu où est situé votre terrain.