La valeur juridique du cadastre

Notre cadastre, tel qu’il existe, a été mis en place au début du XIXe siècle. Depuis chaque mairie conserve son cadastre. Il est réalisé par les services du cadastre qui sont rattachés à la direction générale des finances publiques. Mais quelle est sa valeur réelle ? Un plan cadastral peut-il vous servir à prouver votre droit de propriété ? Et quant est-il du cadastre des départements d’Alsace et de Moselle qui a été influencé par le droit allemand ?

Quel est le rôle du cadastre ?

Dès l’Antiquité, on trouve des cadastres. Et au Moyen âge, terriers, censiers ou cartulaires servent à recenser les terres et leurs propriétaires. Tous ces documents permettent l’estimation des impôts (taille, dîme, capitation, etc). Mais leur portée reste locale.
Grand réformateur de notre droit, Napoléon met en place, par la loi du 15 septembre 1807, un cadastre unique et centralisé. L’idée de base et le but restent les mêmes : servir de base au calcul de l’impôt foncier.

Le premier rôle du cadastre est donc fiscal. C’est pourquoi il dépend de la direction générale des finances publiques (DGFIP).

Quelle est la valeur juridique du cadastre ?

Que ce soit lors de sa création ou lors des remises à jour successives, les limites des parcelles recensées dans le cadastre sont les limites apparentes. Elles n’ont pas de réelle valeur juridique. Elles peuvent simplement constituer une présomption ou un commencement de preuve par écrit. Seuls les plans de bornages et d’arpentage réalisés par un géomètre-expert sont opposables aux tiers et prouvent les limites d’une propriété.
Fort heureusement, vous pouvez contester l’exactitude des plans du cadastre.
Être reconnu comme le propriétaire de telle ou telle parcelle dans le cadastre, ne vous donne finalement que le droit de payer l’impôt qui s’y rattache…

Le Livre foncier de l’Alsace et de la Moselle

L’annexion par l’Allemagne de l’Alsace et de la Moselle entre 1871 et 1918 modifie le cadastre de ces départements. Durant cette période, c’est le droit allemand qui s’applique : le Livre foncier est mise en place. Or le Livre foncier à force de droit. Il rend compte « de la situation exacte des droits réels sur un bien immobilier. L’inscription de ses droits les rendent opposables aux tiers. Ses finalités sont exclusivement juridiques. »

Du fait de sa valeur juridique, le Livre foncier doit être constamment mise à jour. Au fur et à mesure des mutations, les plans cadastraux sont actualisés.
En 1923, bien que maintenu, le Livre foncier est remis en adéquation avec le droit français et il perd sa valeur juridique.

Les spécificités du cadastre de L’Alsace et de la Moselle
Outre le fait d’avoir toujours le Livre foncier, le cadastre des départements d’Alsace et de la Moselle comporte encore une spécificité de son homologue allemand : il est coté. Le plan est réalisé à partir de croquis d’arpentage cotés. Ces croquis sont réalisés par les services du cadastre ou par des géomètres-experts dès qu’une limite parcellaire est modifiée. Ils sont conservés dans les annexes du Livre foncier.

Ces croquis d’arpentage permettent de reconstituer sur le terrain les limites de propriété même si les bornes ou clous d’arpentage ont disparus. Ils confèrent ainsi au plan cadastral de ces trois départements une grande précision.
Sur le terrain, les limites de parcelles sont matérialisées de manière durable par des bornes, boulons ou clous d’arpentage.

Ce que n’indique pas le cadastre

Document fiscal à la base, le cadastre reste muet sur un certains nombre de point importants lors de l’achat d’un terrain. Il n’indique pas les droits de passage et les servitudes qui peuvent peser sur la parcelle. Ceux-ci doivent être recherchés dans les actes notariés conservés dans les registres de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques).
Sauf en Alsace et en Moselle, il n’indique pas non plus l’emplacement des bornes servant à délimiter la propriété.

Le saviez-vous ? Lors de la constitution du cadastre napoléonien, il a fallut dresser le plan d’arpentage de plus de 100 millions de parcelles ! Ensuite, il fallut créer tous les documents (plans, relevés de section et matrices). Les premiers travaux débutèrent dans le Bas Rhin en 1808 et se terminèrent en 1850 dans le Cantal.