Les recours en cas de vices cachés sur une maison ancienne

Vous venez d’emménager dans la maison de vos rêves… C’est une maison ancienne possédant style et caractère. Mais à l’usage, vous vous rendez compte qu’elle comporte un vice caché et bientôt le rêve vire au cauchemar. Heureusement, vous pouvez invoquer la garantie des vices cachés contre le vendeur.

C’est quoi un vice caché ?

Défini par l’article 1641 du Code civil, c’est un ou des défauts qui rendent la maison « impropre à son usage », donc que vous ne pouvez finalement pas habiter ou qui « diminuent tellement cet usage » que vous ne l’auriez pas achetée ou bien moins chère.
Si les défauts que vous constatez dans votre maison répondent à cette définition, vous pouvez invoquer la garantie des vices cachés auprès du vendeur.

Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?

A partir du moment où vous avez découvert le vice caché, vous disposez de 2 ans pour prévenir le vendeur. (Article 1648 du Code Civil). Le plus tôt est toujours le mieux.
Mais constater le ou les défauts ne suffit pas. Vous devez également prouver que ceux-ci existaient déjà avant que vous n’achetiez le bien et que vous n’en aviez pas connaissance.

Pour prouver la réalité des vices cachés vous pouvez produire des devis de travaux de réparation par exemple mais le mieux est de faire procéder à une expertise par un expert indépendant et agréé auprès des tribunaux.

Recours amiable ou recours judiciaire contre les vices cachés ?

Commencez par un recours amiable en informant le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Si celui-ci refuse de reconnaitre sa responsabilité, faites éventuellement appel à un médiateur de justice.
A défaut d’entente amiable, saisissez le tribunal de grande instance dont dépend le bien concerné.

Quels dédommagements demander au tribunal ?

Selon les articles 1644 et 1646 du Code Civil, 2 options s’offrent à vous :

• L’action rédhibitoire en annulation: Si les défauts sont tels que vous ne puissiez plus habiter la maison, vous pouvez demander l’annulation de la vente.
  Le vendeur doit alors vous rembourser le prix d’achat de la maison mais aussi les frais que vous avez engagés (Frais de mutation, les frais de procédure et les intérêts légaux cumulés depuis le paiement du prix du bien).
  De votre côté vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.

• L’action estimatoire en dédommagement: Si les désordres sont réparables, le juge vous accordera un dédommagement financier ou une réduction du prix. C’est un expert qui fixera ce montant en tenant compte du coût des travaux à réaliser mais également de la moins-value engendré par le problème.

Des dommages et intérêts en cas de vices cachés

Le tribunal peut aussi vous allouer des dommages et intérêts :

• Si vous avez acheté la maison à un professionnel, dans tous les cas vous recevrez des dommages et intérêts. Il pèse sur lui, une présomption de connaissance des vices.

• Si vous avez acheté à un particulier, ce n’est que si sa mauvaise foi est prouvé que vous serez dédommagé (Article 1645 du Code Civil).

La clause de non garantie des vices cachés

La majorité des contrats de ventes immobilières entre particuliers comprennent cette clause. Elle est parfaitement légale. En l’acceptant vous renoncez d’avance à tout recours en cas de découverte de vice cachés sauf si vous prouvez que le vendeur est de mauvaise foi et qu’il connaissait les problèmes au moment de la vente. Cela arrive…
Par contre, une telle clause est tout à fait illégale si le vendeur est un professionnel.