Donner congé en cours de bail pour trouble du voisinage

Les troubles de voisinage sont souvent difficiles à gérer pour un propriétaire. Mais en tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de faire cesser ces nuisances (article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989). Si malgré vos interventions les troubles perdurent, vous pouvez être amené à demander l’application de la clause résolutoire. Pour que le tribunal ne rejette pas votre demande, vous devez respecter une procédure bien précise.

Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

La première étape est de prouver l’existence d’un trouble de voisinage qui porte préjudice aux voisins.

Mais qu’est-ce qu’un trouble de voisinage ?

Souvent, c’est le bruit qui occasionne des troubles de voisinage. Or, de jour comme de nuit tout bruit peut être sanctionné s’il trouble de manière anormale le voisinage : cris, chants, bruits de talons, bruits d’outils électroportatifs ou ménagers, instruments de musique, radio, télévision, aboiements etc.

Le jour ces bruits doivent être : Intensifs, répétitifs ou durer dans le temps.
La nuit (entre 22 h et 7 h du matin), on parle alors de tapage nocturne, l’infraction est présumée sans qu’il y ait besoin que le bruit soit intensifs, répétitifs ou qu’il dure dans le temps. L’auteur du tapage doit néanmoins être conscient de la nuisance qu’il engendre.

Mais le trouble anormal de voisinage peut aussi être occasionné par des odeurs ou un comportement agressif.

Porter plainte pour trouble anormal de voisinage

Si malgré des démarches amiables les troubles perdurent, le propriétaire bailleur peut porter l’affaire en justice pour manquement à l’usage paisible des locaux loués (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le tribunal compétent est le tribunal d’instance dont relève territorialement le logement loué.
Le propriétaire bailleur doit alors être en mesure de prouver les faits reprochés, les démarches entreprises pour les faire cesser et leur persistance : échanges de courriers, témoignages des voisins, procès-verbaux ou mains courantes constatant les nuisances, constats d’huissier ou d’experts, etc.

Il appartient alors au juge d’apprécier la situation et de dire s’il y a ou non troubles de voisinage. Si le tribunal reconnait l’existence du trouble, le propriétaire bailleur peut alors demander l’application de la clause résolutoire.

Congé au locataire par application d’une clause résolutoire

Une clause résolutoire permet de demander au juge la résiliation automatique d’un bail en cas de non respect des obligations qu’elle prévoit.
Il n’existe que 4 motifs d’application d’une clause résolutoire : non paiement du loyer et des charges, non versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance et troubles de voisinage. Mais attention, pour pouvoir s’appliquer, la clause résolutoire doit avoir été explicitement prévue dans le bail.

Dans le cas du trouble du voisinage, la clause résolutoire ne peut s’appliquer que si la nuisance a été constatée antérieurement par une décision de justice passée en force de chose jugée (c’est-à-dire lorsque tous les délais de recours sont expirés). Le procès peut avoir été intenté par le propriétaire bailleur lui-même ou par un tiers gêné par les nuisances.

Le juge saisi ne peut plus faire jouer son droit d’appréciation, il ne peut que faire appliquer la clause résolutoire et déclarer la résiliation du bail.

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire concernant les troubles de voisinage, le propriétaire bailleur doit demander en justice la résiliation du bail. Il appartient alors au juge d’apprécier les faits.