La preuve de mitoyenneté

Le principe de mitoyenneté fait parfois appel à des notions précises qui demandent de s'attarder sur certains détails. Décryptage des rouages de ce principe.

Dans quels cas s'appliquent la mitoyenneté ?

Le principe de mitoyenneté peut, de prime abord, sembler difficile à établir. Potentiellement source de conflits entre voisins, la mitoyenneté doit être clairement définie pour ne pas tomber dans un flou tendancieux. En premier lieu il faudra donc observer l'environnement où se trouve la clôture. En effet :

• le principe de mitoyenneté s'applique dans le cas d'une clôture qui sépare deux cours, deux jardins, deux champs ou deux terrains clos,

• il s'applique également sur une clôture séparant un jardin d'une cour,

• dans tous les autres cas le principe ne s'applique pas, par exemple une clôture séparant un jardin d'un champ ne peut pas être mitoyenne.

Des cas particuliers existent également, notamment :

• les haies, talus, fossés et palissades peuvent aussi être mitoyens. En somme toutes les clôtures sont concernées par la mitoyenneté,

• la législation en vigueur stipule que l'intégralité de la clôture mitoyenne est propriété des deux propriétaires,

• les grillages, en revanche, ne peuvent être propriété des deux voisins car le principe de mitoyenneté ne s'applique pas dans ce cas,

• dans le cas d'une haie mitoyenne les voisins se partagent les fruits, que ce soit une haie de buissons ou d'arbres, mais aussi la taille. Il est possible de renoncer à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté,

• il vous est aussi possible de détruire la partie de la haie qui est sur votre domicile, c'est-à-dire jusqu'à la limite de séparation des deux terrains, à la condition sine qua non de construire un mur à la place,

• dans le cas d'un fossé mitoyen, l'entretien est incombé aux deux propriétaires. Cependant si le rejet de terre ne se fait que d'un côté, le fossé appartient uniquement au propriétaire du terrain où se situe le rejet. De même si un propriétaire est en mesure de prouver qu'il entretient le fossé depuis trente ans il pourra réclamer son acquisition,

• comme pour les autres clôtures, chaque propriétaire d'un fossé mitoyen peut renoncer à cette mitoyenneté. Si le fossé sert à l'écoulement des eaux il est alors impossible de renoncer à cette mitoyenneté.

Mitoyenneté d'un mur, comment la définir ?

Évidemment, le plus fréquemment, c'est la question de la mitoyenneté d'un mur qui se pose. Différentes solutions permettent d'en prouver la mitoyenneté :

• à priori tout mur est défini comme mitoyen,

• s'il n'y a pas de document établissant formellement la mitoyenneté du mur, il faut alors la justifier en s'appuyant sur des preuves architecturales.

Les preuves architecturales en question sont clairement établies. La mitoyenneté peut donc être justifiée si :

• le sommet du mur présente une double pente pour permettre l'écoulement de l'eau de chacun de ses côtés,

• le mur sert de séparation entre deux bâtiments semblables au niveau des dimensions.

En revanche, le mur peut être déclaré non mitoyen grâce à d'autres preuves architecturales. Notamment :

• s'il ne présente qu'un seul plan incliné pour l'écoulement de l'eau, le mur appartient alors à la propriété vers laquelle penche l'inclinaison,

• la présence de certains oiseaux, comme des corbeaux, d'un côté du mur permet de désigner le propriétaire,

• s'il s'agit d'un mur de soutènement il est nécessairement privatif à condition que le propriétaire du terrain en surplomb puisse voir par-dessus ce même mur. Dans le cas contraire, le mur est alors non plus considéré comme une structure de soutènement mais bien comme une clôture et devient alors assujetti à la mitoyenneté,

• si les deux bâtiments ne sont pas similaires au niveau de leur taille, que ce soit dans la largeur ou la hauteur, mais que le mur répond au principe de mitoyenneté, il est alors mitoyen jusqu'à l'extrémité du plus petit bâtiment. Le sommet du mur est en revanche propriété exclusive du propriétaire possédant le bâtiment ayant la plus grande hauteur.

Mitoyenneté d'un mur, comment l'établir ?

Afin de se prémunir contre tout risque de conflit et si les preuves architecturales attestent que le mur est mitoyen, il convient alors d'établir un document officiel pour prouver le principe de mitoyenneté. Pour cela, il faut savoir que :

• si vous construisez un mur qui peut être mitoyen, vous pouvez proposer à votre voisin d'en partager la propriété et, donc, les coûts relatifs à la construction et à l'entretien. Si à la campagne votre voisin peut refuser, en revanche en zone urbanisée il est obligé d'accepter,

• si vous construisez le mur sans consulter votre voisin, vous ne pourrez pas lui imposer le principe de mitoyenneté,

• il est possible d'établir la mitoyenneté en établissant un acte sous seing privé signé par les deux propriétaires,

• si vous êtes en mesure de prouver que vous avez entretenu la clôture comme si elle était mitoyenne et ce pendant trente ans, alors la prescription trentenaire vous permettra d'en obtenir la mitoyenneté,

• l'acquisition de la mitoyenneté est un droit absolu auquel votre voisin ne pourra s'opposer.

Pour autant, la mitoyenneté engagera votre responsabilité. Si vous l'obtenez après que votre voisin a construit son mur, sachez que vous devrez rembourser à votre voisin la moitié des frais relatifs à la construction du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel ce même mur est bâti.

Enfin notez également qu'il est possible, à tout moment, de renoncer à la mitoyenneté d'un mur. Il vous faudra simplement céder la propriété du mur à votre voisin par un acte notarié ou par un courrier recommandé avec accusé de réception.