Achat d’un terrain : quelles sont les zones constructibles et non constructibles ?

Avant d’acheter un terrain et de construire, vous devez vous renseigner auprès de la mairie, sur les règles de construction de la zone où le terrain se situe. Ces règles sont définies par le PLU (Plan Local d’urbanisation) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols).

Les conditions de constructions d’un terrain

Un terrain est considéré « à bâtir » ou constructible lorsqu’il répond à deux critères : l’un technique, l’autre juridique.

La partie technique concerne les voies d’accès au terrain, de même que les raccordements aux réseaux d’assainissement, électrique et d’eau potable. Pour être considéré constructible, le terrain doit être apte à recevoir des constructions et être viabilisé.

La partie juridique se base sur le document d’urbanisation qui détermine la situation du terrain dans un secteur constructible ou non. Ce document peut-être le PLU ou le POS. Il détermine par ailleurs les possibles « servitudes d’utilité publique » comme le passage de canalisations publiques sur le terrain ou la présence de lignes électriques.

Les zones du Plan Local d’Urbanisme PLU

L’objectif du classement par zones d’un PLU est de déterminer les règles de constructions sur un terrain. On trouve 4 grandes zones :

Les zones urbaines

Appelées zones U, elles sont déjà construites, soit entièrement équipées, soit en cours d’équipement sur les réseaux d’assainissements dans le but d’accueillir de nouvelles constructions. Elles sont donc qualifiées de terrain à bâtir ou constructible.

Les zones à urbaniser

Les zones d’urbanisation future (AU pour l’habitation, AUE pour les activités) sont les zones encore naturelles destinées à être construites pour des habitations particulières ou des entreprises. Dans ces zones, l’urbanisation est soit en projet, soit reportée à la prochaine révision du PLU.

Les zones agricoles

Ce sont les zones A qui ont pour objectif de préserver et développer les activités agricoles. Elles regroupent les terres cultivées et les bâtiments agricoles, comprenant l’habitation de l’agriculteur, ainsi que les « projets liés au service public ou d’intérêt général » (éoliennes, stations d’épuration…). Ces parcelles sont considérées non constructibles, sauf pour le bâti relié à l’activité agricole.

Les zones naturelles et forestières

Ce sont des zones de préservation des paysages ; elles permettent la protection d’espaces variés, tels que les forêts, les maquis, les zones humides, étangs et marais. Les terrains compris dans ces zones sont soumis à des nuisances naturelles (mouvements de terrain, inondations ou avalanches) et sont généralement qualifiés de non constructibles. Néanmoins, certains secteurs compris en zone N peuvent bénéficier d’une extension, c’est à dire que sur du bâti déjà en place, il est possible d’étendre les constructions, si elles s’intègrent à l’environnement.