Démembrement d’une propriété

Le démembrement est un acte juridique s'appliquant aux droits de propriété. Il dissocie le droit de jouissance (usufruit) et le droit de disposition (nue-propriété). Quels sont ses principes et quels avantages fiscaux permet le démembrement de propriété ? Les éléments de réponse dans cet article.

Démembrement d'une propriété, de quoi s'agit-il ?

Le démembrement de propriété permet de diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux parties, soit :

1. l'usufruit, ou le droit d'utiliser et de percevoir les fruits du bien (usage propre, location).
2. la nue-propriété, ou le droit de disposer du bien dans la limite des droits de l'usufruitier.

Bien que totalement indépendant l’un de l’autre, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent décider individuellement de vendre le bien immobilier démembré. En effet, les deux parties doivent impérativement s'accorder sur cette cession pour la mettre en œuvre.

Le décès de l'usufruitier met fin au démembrement du bien et le nu-propriétaire en devient alors seul possesseur. C'est ce qu'on appelle le "remembrement".

Le nouveau propriétaire peut ainsi :

• occuper le bien,
• choisir de le louer,
• le vendre ...

À noter : dans le cas où le nu-propriétaire décèderait le premier, son droit à la nue-propriété serait transmis à ses héritiers et entrerait donc dans sa succession.

Succession : quels avantages du démembrement de propriété ?

Le procédé du démembrement de propriété est aujourd'hui fréquemment utilisé lors des successions.

En effet, il est possible de diminuer le poids de son patrimoine soumis aux droits de succession grâce à la donation démembrée. De cette façon, l'usufruitier conserve la jouissance du bien immobilier tout en limitant les frais de transmission à venir :

• la donation avec réserve d’usufruit ne peut être taxée qu'une seule fois par les services fiscaux.

• au décès du donateur (soit l'usufruitier), la reconstitution de la pleine-propriété n'entraine pas de nouveaux frais et le nu-propriétaire ne doit s'acquitter d'aucun droit supplémentaire.

Schéma le plus fréquent de la donation démembrée :

À noter : la donation n'est pas le seul moyen de transmettre ses droits d'usufruit et de nue-propriété, puisqu'il est également possible de les vendre. C'est ce qu'on appelle la cession de droits.