Les impôts sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers portent sur tous les revenus qui proviennent de la location de biens immobiliers. Le régime fiscal applicable diffère selon qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé. Les avantages fiscaux sont différents selon le statut du loueur et du montant des recettes locatives.

Les impôts à prévoir pour une location vide

Deux régimes s’appliquent en fonction de la situation du propriétaire bailleur.

1- Le régime réel
Ce régime est possible dans le cas où les revenus excèdent 15.000 euros. Il est aussi possible d’opter volontairement pour ce dispositif qui devient alors obligatoire durant trois ans. Le calcul de l'impôt est effectué sur le résultat du revenu brut, c'est à dire les loyers réellement encaissés pendant l'année, moins les charges déductibles (travaux de rénovation, assurance, charges de copropriété...). Les sommes sont à reporter sur le formulaire n° 2044 (déclaration des revenus fonciers) à annexer à la déclaration n° 2042.

2- Le régime micro-foncier
Ce régime s’adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus restent sous le seuil de 15.000 euros. Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers se fait sur 70% seulement des revenus locatifs, après abattement forfaitaire automatique de 30% par l'administration fiscale. Il n'est alors pas possible de déduire les charges de copropriété ou travaux.

Imposition pour une location meublée

On rappelle qu'une location meublée doit répondre à certaines exigences en matière d'équipement et de mobilier. Il existe différents statuts de loueur en meublé selon les revenus locatifs.

• Régime micro-entreprises ou micro-Bic

Le propriétaire est assujetti au régime des micro-entreprises à condition que les recettes tirées de la location n'excèdent pas 32.900 euros. Le montant brut des revenus fonciers sont à indiquer sur la déclaration n°2042 C. Un abattement forfaitaire automatique de 50% est appliqué par l'administration fiscale et aucune autre déduction supplémentaire ne peut être apportée.

• Régime de bénéfice réel

Si les revenus dépassent 32.900 euros, c’est le régime réel simplifié ou le régime réel normal qui s'applique. Le statut fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) apporte un certain nombre d'avantages fiscaux et déductions possibles.

Dans le cas d'un loueur en meublé professionnel ou LMP, le statut exige une inscription au RCS ou Registre du commerce et des sociétés. Les revenus doivent être supérieurs à 23.000 euros TTC annuellement. Ils doivent aussi dépasser l’ensemble des autres ressources du foyer fiscal. Grâce à de nombreux avantages fiscaux, les impôts sur les revenus fonciers se révèlent particulièrement avantageux pour le bailleur.

Autre exonération sur le foncier

Il faut souligner que dans certaines situations, le propriétaire loueur d'un meublé peut être exonéré des impôts sur les revenus fonciers. C’est notamment le cas pour les loyers perçus pour la mise en location meublée d’une pièce comprise dans une résidence principale. Le montant ne doit alors pas dépasser 760 euros par an, un montant défini et réévalué par l’administration fiscale. Dans le jargon, il est question de « petites locations ».