Comment réduire vos impôts grâce à la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Le dispositif « Loueur en Meublé Non Professionnel », couramment appelé LMNP en immobilier, est un investissement locatif très avantageux financièrement. Pour bénéficier des avantages fiscaux, l'appartement doit être meublé et loué au sein d'une Résidence avec Services comme une maison de retraite, une cité universitaire, un centre de tourisme… Ce placement à long terme est tout particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent faire un placement pour leur retraite et générer des revenus défiscalisés.

Quel intérêt fiscal d'un statut LMNP ?

Le gros point fort d'un investissement LMNP, c'est sa fiscalité au niveau des déductions d'impôt et des loyers peu voire non imposés. Dans le détail, acheter un bien en LMNP est un véritable placement immobilier qui s’avère être une stratégie rentable sur le long terme. La fiscalité LMNP permet de générer des revenus locatifs exonérés partiellement ou totalement pendant plusieurs années. Cette optimisation fiscale est encadrée au niveau de la loi et est donc parfaitement légale.

Outre la fiscalité LMNP avantageuse, cet investissement présente un autre atout de taille : les revenus locatifs n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la fiscalité BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C'est une solution optimale pour ne pas dépasser le seuil d'imposition et donc réduire votre impôt sur le revenu.

Quels régimes choisir pour déclarer une LMNP ?

Les revenus issus des locations LMNP sont donc imposés dans la catégorie BIC, et non comme des revenus fonciers.

Il existe deux manières différentes de les déclarer :

1- Le régime micro Bic

Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 72 600 euros. Un abattement automatique de 50 % sera alors appliqué sur le total des loyers. L'abattement micro-Bic peut monter jusqu’à 71 % pour certains meublés de tourisme ou gîte rural si la totalité des loyers annuels ne dépasse pas 176 200 euros.

2- Le régime réel

Ce régime s'applique si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros. Dans ce cas, il est possible de déduire des loyers certaines charges de copropriété et frais administratifs (gestion par une agence, électricité, eau, travaux…). C'est un choix avantageux pour les propriétaires qui ont réalisé de gros travaux de rénovation. En effet, l'amortissement LMNP est dans ce cas intéressant pour l'investisseur et la défiscalisation LMNP peut être totale une fois toutes les dépenses déduites.

Liste des charges déductibles dans le cadre du régime réel :

• Les entretiens et travaux dans le logement
• La taxe foncière (à condition que le bien soit inscrit à l’actif)
• L'assurance et frais divers
• Les frais d'un gestionnaire
• Les éventuels frais de procédure en cas d'impayés
• Les intérêts du prêt immobilier et les frais de dossier
• Les frais de notaire

Investir en LMNP dans une résidence de services

L'état vise à développer le marché de l'immobilier d'utilité publique comme les résidences pour séniors, pour étudiants, pour touristes et professionnels. C'est pourquoi, de nombreux avantages fiscaux sont accordés afin d'inciter les particuliers à investir dans ce type d'infrastructures.

Il est important de bien déterminer la notion de « résidence de services ». Elles se divisent en trois grandes catégories :

Les résidences séniors

Cela concerne les établissements non médicalisés qui proposent des chambres adaptées à des personnes âgées autonomes. Certains services facultatifs sont proposés comme la blanchisserie, le ménage, l'aide administrative, le portage de repas…

Les résidences étudiantes

Ce sont généralement des studio meublés proches des universités comprenant une salle à manger commune avec blanchisserie, salle de sport… Les grands logements de 3 ou 4 pièces sont proposés à la colocation.

Les résidences de tourisme ou d'affaires

Les appartements sont équipés d'une petite cuisine avec un service de ménage et une conciergerie. Ils sont destinés à la location de vacances ou professionnelle.

Comment choisir un logement dans une résidence de services ?

L'achat d'un bien immobilier nécessite une stratégie d'investissement afin que les locations soient rentables. Les revenus locatifs peuvent servir à rembourser un prêt immobilier ou compléter une pension de retraite. Il est donc nécessaire de procéder par étape et de vous poser les bonnes questions avant d'acheter un bien en LMNP.

Voici les 4 étapes incontournables :

Comment revendre un bien LMNP ?

Il est possible à tout moment de vendre un bien acheté dans le cadre d'une LMNP. L'estimation du prix du bien dépend de nombreux critères :

• le lieu géographique de la résidence (proche des commerces, universités, réseaux de transports…)
• l'état de l'immeuble et les travaux à prévoir
• les comptes d'exploitation et des finances
• les demandes de location
• la réputation de l'exploitant

Ces critères vont permettre d'estimer la valeur du bien. Pour avoir une expertise juste, il est judicieux de demander conseil à un professionnel qui maîtrise parfaitement les LMNP.

Le meilleur moment pour vendre une location meublée non professionnelle est au moment du renouvellement du bail commercial. En effet, le nouvel acheteur potentiel pourra ainsi débuter un bail complet ce qui peut le sécuriser.
Dans le cas d'une résidence louée à des étudiants, la meilleure période pour la revente est pendant la saison estivale, avant la rentrée scolaire.

Rappel des 3 conditions pour louer en LMNP :

1. Le logement doit être meublé de façon décente conformément à la loi Allur. Le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement avec tout le confort et le mobilier dont il a besoin au quotidien : cuisine, lit, armoire de rangement…
2. La location ne doit pas être votre activité principale car comme son nom l'indique « LMNP » est une location non professionnelle. Les revenus locatifs par an doivent être inférieurs à 23.000 euros, ou ne pas dépasser pas 50 % des revenus du foyer fiscal
3. Le bien doit vous appartenir en propriété directe, en indivision ou via une société de famille, SARL ou EURL.