Travaux dans un logement occupé par le locataire

En principe, un propriétaire en peut entrer chez son locataire que si celui-ci l’y autorise. A défaut, le propriétaire peut être accusé de violation de domicile, ce qui constitue une infraction pénale. Néanmoins, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire à l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration ou d’entretiens du logement.

L’obligation de laisser l’accès au logement loué pour travaux

L’article 7 de la loi de juillet 1989 qui a été complété par la loi Alur pour l’accès au logement du 24 mars 2014, est très clair : le locataire à l’obligation « de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution :

• de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
• de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux,
• de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués,
• de travaux qui permettent de remplir les obligations de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Si le locataire refuse l’accès à son logement, il ne peut plus alors reprocher au propriétaire de ne pas respecter ses obligations de bailleur.

Modalités d’accès au logement loué pour travaux

La loi Alur est venue préciser les conditions dans lesquelles le propriétaire peut faire exécuter des travaux d’entretien ou d’amélioration dans un logement loué.

• Avant le début des travaux, le propriétaire doit informer son locataire de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution. La notification lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Sauf accord exprès du locataire, aucuns travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, les dimanches ou les jours fériés.

Mais si les travaux ou leurs conditions de réalisation « présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse », le locataire peut demander au tribunal d’instance, statuant en référé, l’interruption ou l’interdiction des travaux.

Indemnisation du locataire pendant les travaux

En application de l’article 1724 du Code civil, le locataire peut demander une diminution de son loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Le loyer est « diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».

Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au tribunal la résiliation du bail, sans préavis et aux torts du bailleur. De même si un propriétaire fait délibérément durer des travaux, perturbant la qualité de vie du locataire, il peut être condamné à lui verser des dommages et intérêts.