La lutte contre l'habitat indigne

Un propriétaire doit mettre en location un logement décent et salubre. Néanmoins on trouve encore sur le marché locatif des logements qui portent atteinte à la sécurité et à la santé des occupants du fait du non respect de cette réglementation. Que faire en cas de logement indigne ?

Qu'est-ce qu'un habitat indigne ?

Un logement indigne est une habitation impropre à l'usage d'habitation exposant les occupants à des risques sanitaires et de sécurité. Parmi ces dangers, nous pouvons citer les problèmes d'humidité, de chauffage, le manque de clarté ou d'éclairage, l'absence de ventilation, des fils électriques non isolés et apparents, la présence de plomb mais aussi des murs qui commencent à tomber en miettes. Ces défauts peuvent être présents dans le logement proprement dit ou dans ses parties communes.

Un habitat indécent évoque également une location dont la surface habitable de la pièce principale est inférieure à 9m² avec une hauteur sous plafond plus basse que 2,20 mètres.

Logement indécent, insalubre ou péril : quelles sont les différences ?

• Un logement indécent ne respecte pas les normes minimales d'habilité citées plus haut.
• Un logement insalubre est un logement fortement dégradé présentant des risques pour les occupants au niveau de leur santé.
• Un logement dit en péril est un logement situé dans un bâtiment dont la solidité du bâti extérieur et intérieur est défectueuse.

Les recours du locataire pour un logement indigne

1) Logement indécent

Vous pouvez en premier lieu faire un test d'autodiagnostic sur le site de la Caf ou de l'ADIL. Suite à cela, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire bailleur.
Vous n'êtes pas certain de votre diagnostic ou vous avez une hésitation sur l'une des défaillances, adressez-vous au service d'hygiène et de santé de votre mairie qui enverra une lettre de mise en demeure au bailleur si l'indécence est avérée.
Si après deux mois, le bailleur fait la sourde oreille à ces mises en demeure, contactez la commission de conciliation ou un avocat. En dernier recours si aucun accord n'est trouvé, tournez-vous vers le tribunal d'instance.
Les courriers ont pour objectif la mise en conformité du logement par le bailleur. Malgré et durant toute la procédure, le bail reste toujours actif, il est donc primordial que vous continuiez à payer le loyer. Gardez bien toutes les preuves pour un dossier solide : vos courriers envoyés et reçus, vos demandes CAF et leurs retours, les photos…

2) Logement insalubre ou en péril

En tant que locataire, vous ne pouvez pas déclarer vous-même un logement insalubre, il faut que vous contactiez soit la DDASS soit la mairie (ou leur service hygiène compétent). C'est le préfet qui contacte alors le propriétaire pour lui signifier la procédure en cours.
C'est la mairie qui installe la procédure de péril et en avertit le propriétaire après que le maire ait constaté par lui-même les dangers ou qu'il ait été averti par une personne de l'insécurité du bien.

Moyens mis en oeuvre contre les habitations indignes

Plusieurs centaines de milliers de logements dégradés sont présents sur notre territoire mais la Loi Alur améliore sans cesse la lutte contre ces logements indignes.

• Le décret du 9 décembre 2015 instaure des pénalités de retard applicables dès lors que le propriétaire ne réalise pas les travaux obligatoires de remise en état dans les délais impartis dans le cadre d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou de sécurité prévu pour le logement.

• Les allocations logement sons suspendues pour le propriétaire lors d'un logement insalubre tant que les travaux ne sont pas réalisés.

• Le notaire doit vérifier le casier judiciaire de l'acquéreur d'un bien avec logements locatifs afin de lutter contre les marchands de sommeil déjà réprimandés pour des locations indignes.

• Des déclarations ou des autorisations préalables de location peuvent être mise en place par la collectivité dans les zones où ces logements indignes se développent afin d'en assurer un suivi.

• Pour créer plusieurs logements dans un immeuble existant, une collectivité est en droit d'exiger une autorisation préalable de travaux de la part du propriétaire.