Résiliation d’un bail

En dernier recours, lorsque le locataire refuse toujours de payer son loyer, le propriétaire-bailleur peut décider de résilier leur contrat de location. La résiliation d'un bail peut être automatique lorsqu'une clause résolutoire a été prévue. À défaut, le bailleur devra assigner son locataire devant le tribunal d'instance. Explications.

Résiliation d'un bail : la clause résolutoire

Le bail de location comprend généralement une clause résolutoire qui précise sa résiliation automatique en cas de loyers et charges impayés.

Toutefois, avant que ne soit mise en pratique cette la clause résolutoire, le bailleur est tenu de transmettre au locataire par acte d'huissier un commandement de payer.

À noter : si un garant s'est porté caution pour le locataire au moment de la signature du bail, l'huissier lui transmet également le commandement de payer.

Le locataire défaillant dispose dès lors d'un délai de deux mois afin :

• de rembourser les sommes dues au bailleur ;
• ou de demander un délai de paiement supplémentaire auprès du tribunal d'instance dont dépend le logement concerné ;
• et/ou de demander une aide financière auprès d'un FSL (fonds de solidarité pour le logement).

À l'issue de ce délai, le bailleur est en droit de saisir le tribunal d'instance en référé, afin que soit constatée la résiliation du bail et prononcée l'expulsion du locataire.

Résiliation judiciaire d'un bail de location

En l'absence de clause résolutoire, le propriétaire-bailleur peut directement assigner en justice son locataire (toujours par acte d'huissier).

• C'est au tribunal d'instance que revient la charge d'évaluer la gravité de la faute du locataire, justifiant ou non une résiliation définitive du bail, suivie d'une expulsion.

• Le juge d'instance peut également accorder au locataire de nouveaux délais de paiement afin de régler sa dette. Délais établis en fonction de la situation financière de ce dernier.

Si la résiliation du bail est finalement prononcée, le propriétaire-bailleur transmet au locataire un commandement de quitter les lieux. Dès lors qu'il le réceptionne, il reste encore deux mois au locataire pour quitter le logement.

Au cours de ces deux mois, le locataire peut saisir un tribunal de grande instance afin de demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Ce délai peut être d'un mois à maximum un an, en fonction de la situation familiale, de l'âge, ou encore de la santé du locataire.