Louer en loi 48

Une location immobilière dépendante de la loi 1948 devient de plus en rare de nos jours même si elle est très prisée par un locataire à cause de ses avantages. Qu'est-ce que la loi 48, qu'en est-il de nos jours ?

La Loi 1948 sur les locations

Instaurée après la Seconde Guerre Mondiale, cette loi du 1er septembre 1948 avait pour but de lutter contre la hausse des loyers provenant de la crise du logement après cette période. La loi 48 stabilise les loyers des biens construits avant cette date dans les villes de plus de 10 000 citoyens et sa périphérie proche.

Un bail assujetti à la loi 48 n'a pas de durée et permet au locataire d'avoir un loyer bas et un droit au maintien du logement sous certaines conditions. Les proches du locataire ont également un droit au maintien dans le logement en cas de décès de celui-ci car le bail est transmissible par héritage. Sont considérés comme proches : le conjoint, les enfants mineurs et les ascendants dès lors que l'un d'entre eux vivait depuis plus d'un an avec le locataire.

Le loyer des logements loi 48 est défini en fonction de la surface corrigée établie par des géomètres et le prix du logement au m² selon sa catégorie revalorisé par décret chaque 1er juillet.
Un décret de la loi 48 classe les locaux en cinq catégories en fonction de la qualité de construction du logement, de son confort et de son équipement.
La loi 48 est appliquée sur les baux signés avant le 23 décembre 1986 concernant les habitations et les locaux à usage professionnel dont les bâtiments ont été construits avant septembre 48. Les garages et les remises utilisées comme garage locatif en copropriété ne sont pas concernés.

Les locations immobilières en loi 48 aujourd'hui

Depuis 1967, les deux premières classes (catégorie de luxe et catégorie I considérée comme un logement de qualité exceptionnelle de luxe) ne sont plus soumises à cette loi 48.
Les logements bénéficiant de cette loi 48 mais inoccupés depuis le 23 décembre 1986 ne peuvent plus établir de bail loi 48.

Avec la loi ENL du 13 juillet 2006, le bail est résilié en cas de décès du locataire mais le transfert du droit au maintien dans l'habitation est toujours effectif pour le conjoint, le partenaire d'un PACS, les enfants mineurs, les ascendants et personnes handicapées vivant avec le locataire depuis plus d'un an.

Non favorable pour le bailleur, celui-ci a la possibilité de proposer un bail de sortie loi 48 à son locataire. D'une durée de 8 ans, il permet de régulariser progressivement le loyer par rapport aux locations avoisinantes en augmentant annuellement de 1/8. Au terme des 8 années, le champ d'application du logement passe sous la loi du 6 juillet 1989 comme toutes les locations. Cependant le locataire est en droit de refuser ce bail de sortie progressive si ses revenus sont inférieurs aux seuils de ressources pour l'année N-1.

Aujourd'hui, un bailleur peut reprendre son logement soumis à la loi 1948 et donc sans date de fin de bail, si il souhaite :

• s'y installer
• y faire installer l'un de ses ayants-droit
• y faire des travaux

Il devra néanmoins proposer une solution de relogement à son locataire sauf s'il fait partie de l'une de trois conditions qui le dispense de cette démarche.

En savoir plus sur la fixation d'un loyer.