Location : les critères de surface

Quand un propriétaire a le projet de louer son bien immobilier, il doit s’assurer que le logement respecte certaines règles, et notamment la superficie habitable. En location, les critères de surface font partie des règles de décence en vigueur et des obligations du bailleur envers son locataire. Alors, avant toute mise en location, le bon réflexe est de calculer exactement la superficie du bien.

Critères de surface : ce que dit la loi

Le décret du 30 janvier 2002 définit très exactement les obligations en matière de décence de logement. Alors que dans la vente, aucune surface minimum n’est à respecter, il n’en est pas de même dans la location. La législation encadre sévèrement les critères de surface en location, que le bien soit loué vide ou en meublé.
Les critères de surface pour louer sont les suivants : le logement doit comporter au minimum une pièce principale d’une surface habitable de 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20m3. Pour définir ce qu’est une « pièce principale », on s’appuie sur le code de la construction et de l’habitation - Dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation.
La surface est indiquée obligatoirement dans le bail pour une location vide et cela sera bientôt le cas pour les locations meublées avec la mise en place des nouvelles réformes. En aucun cas des critères de confort, de décoration ou de services peuvent compenser le non-respect de la surface minimum.

Comment calculer la surface habitable ?

La superficie totale d’un logement est l’addition des surfaces de plancher de chaque pièce desquelles on soustrait certains éléments tels que les murs, cloisons, marches… et toutes les surfaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1.80 mètre, alors attention aux chambres mansardées et aux mezzanines. Ne sont pas compris également les balcons, caves, loggias, garages… Pour éviter les erreurs, il est prudent de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour prendre les mesures.

Une précision importante :
La surface habitable en location dite « loi Boutin » peut-être différente de la loi Carrez, superficie prise en compte lors de la vente. Les règles de calcul divergent quelque peu, notamment au niveau de la prise en compte des caves, remises, combles… La surface habitable peut donc être inférieure à la superficie Carrez.

Que risque le propriétaire ?

Une surface qui n’entre pas dans le respect de la loi peut amener le propriétaire à être considéré comme un « marchand de sommeil ». Le bailleur risque alors une amende, le remboursement des loyers au locataire et même parfois la prise en charge des frais pour son relogement.
Dans un autre registre, si le propriétaire n’a pas mentionné la bonne surface sur le bail, le locataire peut se retourner contre celui-ci et demander une diminution de loyer. Le propriétaire bailleur est donc tenu d’être très prudent avec les critères de surface en location.