Bail de location : attention aux clauses illicites

Si le bailleur et le locataire garde une certaine liberté pour régir leurs relations dans le cadre d’un bail, ils ne peuvent néanmoins tout faire. Certaines clauses sont considérées comme illicites. Et même mentionnées dans le bail, elles sont alors réputées non écrites et ne peuvent s’appliquer. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, en dresse la liste. La loi Alur du 24 mars 2014, est venue renforcée ou rajouter certaines interdictions.

Interdiction des clauses facilitant la résiliation du bail

Le bailleur ne peut imposer d’autres clauses de résiliation du bail autres que celles prévues par la loi (non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, non souscription d’une assurance des risques locatifs, non-respect de l’obligation d’user paisiblement du logement loué).

Est illicites toute clause :

• Permettant au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé car le locataire ne peut le contester.
• Prévoyant le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.

Interdiction des clauses imposant des frais supplémentaires au locataire

Le propriétaire ne peut imposer à son locataire le paiement de frais supplémentaires en dehors du loyer et des charges. Ainsi sont illicites les clauses :

• Autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du bail ou du règlement intérieur de l’immeuble (interdiction des clauses pénales).

• Imposant au locataire la facturation de l’état de lieux (sauf s’il est établi par huissier).

• Imposant le versement, lors de l’entrée dans les lieux, d’une somme d’argent autres que le dépôt de garantie ou la rémunération de personnes intervenantes pour établir l’acte de location.

• Faisant supporter au locataire les frais d’expédition de quittance ou de relance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens.

• Imposant la souscription d’un contrat pour la location d’équipement.

Liberté du locataire

Parmi les obligations du locataire, il doit notamment payer son loyer et ses charges, souscrire une assurance contre les risques locatifs mais le propriétaire ne peut l’obliger :

• A souscrire une assurance auprès de la compagnie de son choix.
• A l’autoriser à prélever les loyers directement sur son salaire.
• A l’autoriser à supprimer ou diminuer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat.
• A accepter la signature, par avance, d’ordres de prélèvement automatique ou de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement des loyers.
• A accepter, par avance, des remboursements sur la base d’estimations réalisées uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.

Interdiction des clauses limitant la jouissance du logement

Le locataire à la jouissance exclusive du logement et le propriétaire ne peut :

• Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Interdire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
• Interdire de lui demander une indemnité en cas de travaux dans le logement, réalisés par le propriétaire, pendant plus de 21 jours.
• L’obliger, en cas de vente ou relocation, à laisser visiter le logement les dimanches et les jours féries ou plus de 2 heures les jours ouvrables.

Interdiction des clauses limitant la responsabilité

Le propriétaire ne peut s’exonérer de ses responsabilités ou les faire peser sur le locataire. Sont considérées comme illicites les clauses qui :

• Interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère celui-ci de toute responsabilité.
• Prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation dans les parties communes.
• Prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

La majorité des baux de location de logements vides sont soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989. Ces disposition sont d’ordre public et s’imposent donc aussi bien au propriétaire qu’au locataire.