Augmentation d'un loyer en cours de bail

En tant que bailleur, vous ne pouvez pas procéder à une augmentation de loyer comme vous le souhaitez. La révision d'un loyer est réglementée et se fait selon l'indice de référence des loyers mais uniquement si elle est indiquée dans le bail.

L'augmentation d'un loyer en cours de bail

Avant toute application d'une augmentation de loyer, il faut qu'une clause de révision soit spécifiée dans le contrat de bail. La révision d'un loyer se fait généralement tous les ans à la date anniversaire du bail ou la date spécifiée par cette disposition.
Attention à la rédaction de celle-ci car les mots utilisés ont une grande importance :

• "Le loyer sera augmenté chaque année selon l'indice" : Vous ne pourrez que l'augmenter si l'indice est en hausse.

• "Le loyer sera révisé chaque année suivant l'indice" : le loyer peut soit augmenter soit diminuer.

L'augmentation du loyer est interdite si cette condition n'apparait pas dans un bail ou qu'elle reste vide en cas d'utilisation de baux pré-imprimés.
L'augmentation du loyer en cours de bail ne peut excéder l'indice de référence des loyers (IRL) mis à jour tous les trimestres. Il est recommandé d'avertir le locataire par lettre recommandé avec accusé de réception en lui rappelant les termes de cette clause de révision.

La Loi Alur du 27 mars 2014 a modifié les conditions d'une révision de loyer :
Si malgré l'existence de cette disposition, vous ne faites pas la demande d'augmentation à la date convenue ou dans un délai d'un an à compter de celle-ci, vous ne pourrez plus réviser le loyer pour l'année passée. De même le rattrapage rétroactif des révisions oubliées sur les 5 dernières années est prohibé à compter du 26 mars 2015.

Révision du loyer lors d'une tacite reconduction

Une tacite reconduction se fait automatiquement lorsque le bail initial est échu sauf en cas de préavis par l'une ou l'autre partie dans les délais imposés. Cette tacite reconduction reprend les mêmes conditions et clauses que le bail initial avec notamment la révision du loyer selon l'IRL. Néanmoins vous pouvez réajuster le loyer à ce moment si vous constatez que vous louez votre logement à un prix bien en-dessous des logements similaires dans les environs. Cette démarche doit être faite dans les règles avec l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire au maximum 6 mois avant la date d'échéance du bail initial. Vous devez pouvoir justifier de cette sous-évaluation de loyer auprès du locataire qui est en droit de d'accepter ou de refuser cette augmentation.

Ce dernier doit vous informer par écrit :

• de son accord ce qui donne lieu à un nouveau contrat de bail ou un avenant que chacun doit signer.
• de son désaccord qui peut aussi se traduire par une non-réponse à votre demande dans un délai de 2 mois après votre courrier (soit 4 mois avant l'échéance du bail initial). La commission départementale de conciliation puis le juge d'instance peuvent être saisis par l'une des deux parties si nécessaire.

Augmentation du loyer pour un nouveau bail

Depuis aout 2016, les logements situés en zones tendues, secteurs de plus de 50 000 habitants où la demande de logement est plus forte que l'offre, ne permettent pas à un bailleur d'augmenter le loyer suite à un nouveau bail mis en place. Celui-ci doit être similaire à l'ancien sauf quelques rares exceptions. Cet encadrement des loyers est valable pour les logements vides ou meublés loués comme habitation principale dans ces zones.
Dans toutes les autres zones, le loyer d'une nouvelle location peut être augmenté sans restriction mais une hausse trop importante peut avoir des conséquences de non location surtout si l'offre est plus grande que la demande.