L'assurance loyer impayé

L'assurance loyer impayé protège le propriétaire bailleur des défaillances de son locataire. En effet, elle lui assure une indemnisation des loyers non versés. Toutefois, les assurances sont ici exigeantes et locataire et bailleur doivent répondre à leurs critères d'éligibilité. Explications.

Quelles conditions pour souscrire une assurance loyer impayé ?

L'assurance ou garantie loyer impayé (GLI) vise à couvrir le propriétaire bailleur en cas de défaillance du locataire à lui régler son loyer.

Pour y souscrire, le locataire doit toutefois répondre aux critères de sélection de l'assureur : il doit être solvable, soit disposer de revenus nets 3 fois supérieurs au montant du loyer.

Le bailleur, lui aussi, doit répondre à certaines obligations afin de bénéficier de l'assurance.

• Le contrat de bail doit être conforme à la législation et inclure :
  - une "clause résolutoire" pour non-paiement du loyer (précisant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à cette obligation de paiement).
  - une "clause de solidarité" pour les colocations.

• le bailleur est tenu de vérifier lui-même la solvabilité de son locataire et en obtenir les garanties.

À noter : le bailleur ne peut souscrire cette assurance s'il réclame une caution à son locataire. Le cumul de ces deux garanties est en effet interdit (sauf cas exceptionnels).

Les garanties proposées par l'assurance loyer impayé

1. L'assurance couvre les loyers impayés en dédommageant le propriétaire des sommes dues par le locataire.

2. Elle prévoit un remboursement des frais de procédure (ou frais de contentieux) en cas de litige et propose une protection juridique.

3. Elle couvre les éventuelles dégradations immobilières provoquées par le locataire.

Attention : la période d’indemnisation est un élément essentiel du contrat. Elle doit couvrir au minimum la durée de procédure permettant l'expulsion du locataire défaillant, soit environ quinze mois.

Ce forfait de base peut être enrichi par diverses options payantes, dont il faut s'assurer du réel intérêt.

Par exemple :

• la garantie "vacance locative" (utile dans les zones où la demande de location est inférieure à l'offre),
• la garantie "défaillance des copropriétaires" (peu souscrite car complexe et peu pertinente),
• La garantie "revente" (en cas de moins-value)
• Etc.

Question prix : généralement, les tarifs pratiqués par les assurances varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers TCC.

En savoir plus sur l'immobilier locatif :

• Investissement locatif : les avantages fiscaux
• Comment déclarer ses revenus fonciers ?
• La création d'une SCI