Transformer un garage en local commercial

Si vous êtes libre de modifier à votre convenance l’usage que vous faites de votre habitation, vous devez néanmoins le faire dans les règles. Transformer votre garage en local commercial ou artisanal implique un changement d’usage et de destination qui nécessite différentes formalités.

Créer un local commercial dans un garage : le changement d’usage

L’usage ou l’affectation d’un immeuble d’habitation détermine son profil juridique et relève des règles du code de la construction et de l’habitation. La transformation d’une habitation ou d’une partie de celle-ci en local commercial ou artisanal constitue un changement d’usage.

L’usage est attaché à la personne qui occupe le logement. Lorsque le changement d’usage est accordé, il l’est à titre personnel.

Le changement d’usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable auprès du maire de la commune dans 2 cas :

• le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
• le logement est situé dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

A noter : Si vous souhaitez créer un local professionnel dans votre garage pour y exercer votre activité professionnelle, vous pouvez le faire librement à condition que ce soit votre résidence principale et que vous ne receviez aucune clientèle ni aucune marchandise. Aucune autorisation n’est alors requise.

Créer un local commercial dans un garage : le changement de destination

La destination d’un immeuble désigne ce pour quoi il a été construit. Elle est donc attachée au bâtiment lui-même et, à ce titre, relève du code de l’urbanisme.

L’article R 123.9 définie explicitement 9 utilisations possibles d’un immeuble : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, service public ou d’intérêt collectif. Au niveau local, c’est le PLU (Plan local d’urbanisme qui explicite les utilisations possibles des différents bâtiments du territoire où il s’applique.

A noter : Le changement de destination doit toujours faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme par le biais d’une déclaration préalable ou du dépôt d’un permis de construire.  

Changement de destination d’un garage : déclaration préalable ou permis de construite ?

Le type d’autorisation dépend des travaux nécessaires à la transformation de votre garage en local commercial :

• La déclaration préalable.  Elle suffit si le changement de destination ne demande pas de travaux ou seulement des petits travaux de réaménagement intérieur.
• Le permis de construire. Il devient nécessaire dès que le changement de destination s’accompagne de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou 40 m² dans une zone U d’un PLU ou modifie les structures porteuses ou la façade de l’immeuble.

Créer un local commercial dans un garage : que faire en copropriété ?

Lorsque vous habitez en copropriété, vous devez vous conformer au règlement de copropriété. C’est ce document qui fixe la destination des parties privatives de la copropriété et les conditions dans lesquelles elles peuvent être changées. Par exemple, afin de garantir la tranquillité des résidents, il peut être interdit de recevoir une clientèle.

Pour mener à bien votre projet, vous devez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A noter : Si vous habitez en lotissement pensez à vérifier que le règlement intérieur du lotissement vous autorise à créer un local commercial. Là aussi, les conditions peuvent être très restrictives. 

Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’autorisation de votre bailleur avant toute transformation.

Local commercial dans un garage et administration fiscale

Le changement de destination d’un local peut avoir plusieurs répercussions financières :

• Le taux de TVA des travaux. Du fait du changement de destination, il est considéré comme une construction neuve. Les travaux ne peuvent donc pas bénéficier du taux réduit de TVA.
• La revalorisation de la valeur cadastrale. Le changement de destination doit être déclaré dans les 90 jours qui suivent sa réalisation auprès de l’administration fiscale afin que la valeur locative soit révisée (déclaration IL n° 6704).

Attendez-vous à subir une hausse de vos impôts locaux…    

Conclusion : Selon le type d’activité professionnelle que vous souhaitez exercer, l’autorisation de transformer votre garage en local commercial ou artisanal peut être difficile à obtenir surtout si vous habitez en copropriété ou en lotissement et si vous allez recevoir une clientèle nombreuse (ce qui souhaitable pour votre acticité mais peut créer des nuisances de voisinage).  

Bon à savoir : La transformation de votre garage en local commercial supprime de fait une place de stationnement. Vous pouvez être contraint de créer une nouvelle place de parking sur votre terrain.