Défaillance du constructeur : que faire ?

L’une des pires choses qui puisse vous arriver lorsque vous vous lancez dans la construction d’un appartement ou d’une maison, c’est la défaillance du constructeur. Comment faire alors pour récupérer les sommes déjà engagées ou pour que votre logement soit malgré tout terminé ?

Vérifiez les garanties de votre contrat de construction

Les contrats de construction (VEFA - Vente en l’état de futur achèvement ou CCMI - Contrat de construction de maison individuelle) comprennent tous des garanties, obligatoires pour certaines, qui vous protègent en cas de défaillance du constructeur. Celles-ci figurent en annexe de votre contrat avec le nom du garant, la nature et le montant des travaux ainsi que la durée de la garantie.

De plus, si vous financez votre construction par un emprunt, votre banque à l’obligation de vérifier l’existence de ces garanties. Mais attention, elle ne fait que constater leur présence. Elle ne contrôle pas leur véracité. N’hésitez donc pas à joindre l’établissement financier qui s’est porté garant. Assurez-vous également que les montants figurants au contrat correspondent bien à ceux du coût de la construction, surtout si des travaux supplémentaires ont été prévus par avenant.

Garantie de remboursement, garantie d’achèvement et garantie de livraison

Ces garanties fonctionnent sur le principe de la caution. Un établissement financier agréé s’engage à vous rembourser les sommes déjà versées ou à faire terminer la construction dans les conditions prévues par le contrat.

• La garantie de remboursement. Elle vous assure le remboursement si le projet ne se réalise pas. Mais attention, elle ne concerne pas les intérêts d’emprunt que vous pouvez avoir déjà payés ou les frais de notaire.
  Ce n’est pas une garantie obligatoire. Si elle ne figure pas au contrat, demandez-la à votre constructeur.

• La garantie d’achèvement. Elle est obligatoire dans le cadre d’une VEFA. Elle vous assure que la construction sera achevée puisque en cas de défaillance du constructeur, le garant se substitue à lui pour faire terminer la construction par un autre professionnel.
  Depuis janvier 2015, la garantie d’achèvement intrinsèque n’existe plus. Le constructeur était, sous certaines conditions, sont propre garant. Aujourd’hui la garantie d’achèvement doit être extrinsèque c’est-à-dire réalisée par un organisme financier.

• La garantie de livraison : Elle est obligatoire dans le cadre d’un CCMI et équivaut à la garantie d’achèvement.
  Garantie d’achèvement et garantie de livraison débute à compter de la déclaration réglementaire de l’ouverture de chantier.

Comment mettre en œuvre les garanties de remboursement, d’achèvement ou de livraison ?

Lorsque vous constatez un retard dans la construction ou la livraison de votre logement, mettez en demeure le constructeur de réaliser ou de terminer les travaux. S’il ne répond pas, contactez le garant. C’est à lui qu’il appartient alors de mettre en demeure le constructeur de commencer les travaux ou de reprendre ceux-ci. Le défaut de réponse dans les 15 jours va acter la défaillance du constructeur et permettent aux garanties de s’appliquer.

Le garant va soit vous rembourser, soit désigner un nouveau constructeur. Si celui-ci demande un prix plus élevé que celui prévu au contrat, le garant doit prendre en charge la différence. Mais il peut appliquer une franchise représentant 5 % du montant du surcoût.

Avant de construire, vérifiez la solidité financière de votre constructeur

Pour choisir un constructeur n’hésitez pas à vérifier sa solidité financière. Les comptes des entreprises devant être publiés au greffe des tribunaux de commerce, consultez-les sur Infogreffe ou sur des sites spécialisés sur les informations financières des entreprises.
Et surtout vérifiez que les différentes garanties sont bien annexées au contrat. Même si vous choisissez de traiter avec le notaire que propose le constructeur, faites-vous assister par le votre. Cela ne vous coûtera pas plus cher, les frais d’acte se partageant alors entre les deux notaires.

Que faire si votre contrat ne comporte pas de garantie ?

Ce sera alors à vous d’assumer la défaillance du constructeur. Si les appels de fonds correspondent bien aux travaux réalisés, ce qui vous restent à payer doit plus ou moins couvrir le coût de la continuation des travux par un autre entrepreneur.
Mais il est plus sûr de vérifier que les garanties légales sont bien inscrites au contrat. Et même si vous faites construire dans des cadres autres que la VEFA ou le CCMI, pensez toujours à prévoir ces différentes garanties.