Peut-on annuler une promesse de vente ?

Vous pensiez avoir trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Mais après réflexion, vous vous rendez compte que la réalité ne correspond pas à vos souhaits… Et pourtant sûr de vous, vous aviez conclu une promesse de vente avec le vendeur. Comment annuler cette promesse de vente ?

A quoi et qui engage une promesse de vente ?

La promesse de vente n’engage en fait que le vendeur du bien. A la différence du compromis de vente qui engage les deux parties (vendeur et acheteur), la promesse de vente est un avant-contrat unilatéral.
Par cet acte qui peut être un acte sous seing privé ou un acte notarié, le vendeur vous réserve le bien immobilier à un prix et dans un délai convenus. Il ne peut plus proposer son bien à un autre acheteur. C’est en quelque sorte une « option d’achat exclusive ».

Notez qu’une promesse de vente passée sous seing privé (c’est-à-dire passée entre les parties sans le concours d’un notaire et souvent rédigé alors par un agent immobilier) doit être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours de la signature sous peine d’être entachée de nullité.
Le coût de l’enregistrement est d’une centaine d’Euros.

En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui représente entre 5 à 10 % du prix de vente. Il dispose alors du délai prévu dans la promesse de vente pour acquérir ou non le bien immobilier.
La vente ne devient définitive qu’à la signature de l’acte authentique de vente obligatoirement passé devant notaire. Le montant de l’indemnité d’immobilisation s’imputera alors sur le prix total.

Le délai de rétractation d’une promesse de vente

Comme tous les contrats concernant l’achat de biens immobiliers, l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (Art. L 271.1 du Code de la construction et de l’habitation).

Mais dans le cadre d’une promesse de vente, à ce délai légal de 10 jours, vient s’ajouter le délai pour lever l’option d’achat prévu par le contrat lui-même. Légalement, il n’existe pas de délai minimum ou maximum. Celui-ci est à la convenance des parties. Généralement, il est de 3 mois.
Durant cette période, l’acheteur peut à tout moment renoncer à l’achat sans donner de justification. Le montant de l’indemnité d’utilisation doit alors lui être intégralement remboursé.

Annuler une promesse de vente au-delà du délai d’option

Au-delà du délai de rétractation, il est toujours possible d’annuler la promesse de vente mais dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation n’a pas à être restituée. Elle reste acquise au vendeur qui peut alors disposer librement de son bien.
Par contre si l’annulation de la promesse de vente par l’acheteur se justifie par la non-réalisation d’une clause suspensive prévue au contrat, il est en droit de récupérer l’indemnité d’immobilisation dans sa totalité.

C’est pourquoi il est très important au moment de la signature d’une promesse de vente de prévoir en détail les clauses suspensives : Obtention d’un prêt ou de l’assurance d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire, etc.

Bon à savoir : Dans tous les cas, l’annulation d’une promesse de vente doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.