L’indemnité d’immobilisation d'un bien immobilier

Lors de la signature d’une promesse de vente, l’acheteur remet au vendeur une certaine somme d’argent : L’indemnité d’immobilisation. Mais le vendeur peut-il disposer immédiatement de cet argent ? Et que devient-il si la vente ne se fait pas ?

Promesse de vente et indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur d’un bien immobilier (Le promettant) accorde durant un temps déterminé à un acheteur (Le bénéficiaire) le droit d’acquérir ou non le bien. Durant ce délai, le vendeur ne peut plus alors proposer son bien à la vente. En contre-patrie de cette exclusivité, il reçoit une somme d’argent représentant en général 10 % du prix total du bien.
Au moment de la réalisation de la vente, le montant de l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le sur le prix total du bien.

Qui reçoit l’indemnité d’immobilisation ?

En règle générale c’est le notaire, l’agent immobilier ou un avocat qui reçoit l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente. La somme restant séquestrée jusqu’au moment de la réalisation de la vente.

Dans les très rares cas où la signature de la promesse de vente s’est faite sous seing privé et sans le concours d’un professionnel couvert par une garantie financière au remboursement de fonds déposés (notaire, agent immobilier ou avocat), le vendeur ne peut recevoir l’indemnité d’immobilisation avant la fin du délai légal de rétractation de 10 jours. La promesse de vente est alors conclue sous la condition suspensive du versement de l’indemnité d’immobilisation à une date déterminée.

Que devient l’indemnité d’immobilisation si l’acheteur ne lève pas l’option d’achat ?

Si la vente ne se fait pas, l’indemnité d’immobilisation selon les cas, reste acquise au vendeur ou revient à l’acheteur :

• Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai légal de rétractation de 10 jours : L’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

• Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai prévu par la promesse de vente : L’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

• Si l’acheteur renonce à acheter au-delà du délai prévu par la promesse de vente : Le vendeur conserve l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée sauf si l’acheteur se justifie par le non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (Non obtention d’un prêt, d’une assurance, etc). Dans ce cas, il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dans tous ces cas, le vendeur retrouve sa liberté de proposer, à nouveau, son bien à la vente.

Que devient l’indemnité d’immobilisation si le vendeur ne veut plus vendre ?

Par une promesse de vente autant l’acheteur dispose de la liberté d’acheter ou de ne pas acheter, du moins pendant le délai qui lui est accordé par le contrat, autant le vendeur est tenu de vendre.

• Si le vendeur renonce à vendre avant que l’acheteur n’ait levé l’option d’achat et dans le délai prévu par la promesse de vente : L’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut de plus demander des dommages et intérêts.

• Si le vendeur renonce à vendre après que l’acheteur ait levé l'option d’achat : L’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut demander au tribunal d’imposer la vente et/ou demander des dommages et intérêts.