Annulation d’une vente après la signature de l’acte

Revenir sur son engagement après la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier n’est pas chose facile. L’annulation du contrat ne peut se faire que dans des cas bien déterminés : Non respect de l’obligation de délivrance ou de garantie par le vendeur, vices cachés ou du consentement. Dans tous les cas, c’est en justice qu’il faut demander la nullité de la vente.

L’annulation pour non respect de l’obligation de délivrance

Après la signature de l’acte de vente, le vendeur doit respecter certaines obligations :

• L’obligation de délivrer le bien vendu : « L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété » (Article 1605 du Code civil). L’acheteur peut alors prendre possession des lieux.

• L’obligation de conformité : « La chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente » (Article 1614 du Code civil).

Dans le cadre d’une copropriété, le contrat doit mentionner la surface exacte du bien vendu (Loi Carrez). Si la surface réelle est moins importante, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente.

En cas de non respect de l’obligation de délivrance, l’acheteur peut demander en justice l’exécution forcée de la vente ou son annulation (Article 1610 du Code civil). De plus « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur » (Article 1611 du Code civil).

L’annulation pour non respect de l’obligation de garantie

Lors d’une vente immobilière, la seconde obligation du vendeur est « de garantir la chose qu’il vend » (Article 1603 du Code civil).

• La garantie contre l’éviction : Le vendeur doit garantir « la possession paisible de la chose vendue » (Article 1625 du Code civil).
  Une fois l’immeuble vendu, le vendeur ne peut entreprendre aucune action qui limiterait la jouissance du nouveau propriétaire. Il est de plus responsable en cas de contestation par un tiers du droit de propriété : Revendication d’une servitude ou d’une partie de l’immeuble, par exemple.

• L’absence de diagnostiques techniques : En soi, l’absence de diagnostiques n’est pas une cause de nullité mais si dans l‘année de l’achat, l’acquéreur découvre la présence de plomb, d’amiante, de termites, il peut demander une diminution du prix ou l’annulation de la vente.

L’annulation pour vices cachés

Les articles 1641 à 1648 du Code civil garantissent l’acheteur contre les vices cachés. Pour s’appliquer la garantie des vices cachés doit cumuler 3 conditions :

• Le vice doit être caché : C’est-à-dire que l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de ce vice avant l’achat. Mais il doit avoir apporté toute la vigilance nécessaire à l’examen des lieux avant d’acheter. Attention, un vice connu est réputé accepté.

• Le vice doit être antérieur à la vente : Le vendeur ne peut être tenu pour responsable d’un problème survenant après la vente. C’est à l’acheteur d’apporter la preuve que le vice existait avant la vente.

• Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer fortement l’usage.

Le vendeur dispose de 2 ans à partir de la découverte du vice pour demander, soit une diminution du prix de vente, soit l’annulation de celle-ci.

L’annulation pour vices du consentement

Les vices de consentement concernent principalement l’erreur et le dol ou la tromperie.

• L’erreur : L’erreur n’est une cause de nullité que si elle porte sur les qualités substantielles du bien vendu (Article 1110 du Code civil). Sans ces qualités, l’acheteur n’aurait jamais acquis le bien. (C’est par exemple, la constructibilité d’un terrain). De plus l’erreur doit être excusable, c’est-à-dire que l’acheteur ne pouvait raisonnablement pas s’apercevoir de son erreur. Cette condition s’apprécie au cas par cas selon les capacités propres et notamment l’âge de l’acheteur.

•  Le dol : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté » (Article 1116 du Code civil).
  Il s’agit de tromperie de la part du vendeur qui a menti ou dissimulé un élément important ayant conduit l’acheteur à signer le contrat.

L’erreur ou le dol ne se présume pas. Ils doivent être prouvés. L’acheteur peut demander la nullité dans les 5 ans suivants la découverte de l’erreur ou du dol.