Aliénation d’une partie commune en copropriété

Les parties communes peuvent parfois faire l’objet d’un transfert de propriété, c'est ce qu'on appelle l'aliénation d'une partie commune en copropriété. Les conditions d'aliénation (ou vente), varient qu'elles soient volontaires ou obligatoires. Explications à suivre dans cet article.

L'aliénation volontaire d'une partie commune de copropriété

Le syndicat de copropriété est habilité à céder une partie commune de l'immeuble, si la cession (la vente) ne trouble pas la destination de l'immeuble.

En général l'aliénation volontaire d'une partie commune concerne :

• des terrains en surplus,
• des locaux communs sans utilité réelle pour la copropriété,
• la loge de l'ancien gardien (poste alors supprimé),
• les parties communes destinées à être fusionnées aux parties privatives d'un lot.

Deux conditions doivent être respectées :
1. la décision d'aliénation doit être justifiée et conforme aux intérêts collectifs.
2. la cession à titre gratuit est impossible, le syndicat doit ici obtenir une compensation financière.

L'aliénation obligatoire d'une partie commune de copropriété

L'aliénation d'une partie commune peut également être le résultat d'obligations légales ou réglementaires, comme par exemple :

• la création d'une cour commune
• la mise en place d'autres servitudes (servitude de passage)
• la cession d'un droit de mitoyenneté*
• la cession de terrains ou de locaux communs, à la suite d'une procédure d'expropriation d'utilité publique.

Dans ces circonstances, la copropriété n'a pas d'autre choix que d'accepter l'aliénation de la partie commune concernée. Le syndicat décidera uniquement des conditions de réalisation de ces opérations.

*Droit de propriété immobilière où deux personnes sont propriétaires d’un même bien de type mur ou clôture.

Aliénation d'une partie commune, les conditions de vote de l'AG

1. Si la vente d'une partie commune ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, la décision d'aliénation par l'assemblée générale, est votée à la majorité des membres du syndicat (au minimum deux tiers des voix des copropriétaires). Dans ces circonstances, on évalue au cas par cas l'impact de l'opération sur la destination de l'immeuble.

À noter : généralement, les parties communes sont considérées comme "inutiles", si leur aliénation n'a aucun impact sur les conditions de confort dont bénéficient les copropriétaires.

2. À l'inverse, lorsque l'aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble, un vote à l'unanimité est nécessaire.