Expropriation de l’immeuble

L’expropriation a mauvaise réputation et fait souvent peur aux propriétaires. Elle n’est pourtant pratiquée qu’en dernier recours et comprend toujours une indemnisation juste pour les personnes expropriées, avec la possibilité d’un arrangement à l’amiable.

Dans quel cas s’applique l’expropriation ?

L’expropriation est une procédure très encadrée qui n’est appliquée qu’en cas d’utilité publique, d’insalubrité ou de danger pour la population. Elle s’appuie sur l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme où il est mentionné le caractère inviolable de la propriété privé sauf en cas de nécessité publique avec pour condition d’indemniser justement le propriétaire.

Seules les institutions publiques peuvent pratiquer l’expropriation comme l’Etat ou les collectivités territoriales, et ce, sur les personnes privées et morales. Les projets à l’origine de cette procédure doivent être justifiés et de nature incontournable, sans aucune autre solution. On retrouve des travaux comme la construction d’une voie de circulation, d’une école, d’un hôpital, de logements, la mise en place d’un réseau d’assainissement, des aménagements urbains, des espaces verts… Afin d’évaluer une expropriation, on pratique la méthode du « bilan coût-avantages » pour s’assurer que les inconvénients ne soient pas disproportionnés ou excessifs.

Quelles sont les phases d’une expropriation ?

La procédure d’expropriation de l'immeuble se déroule en deux phases.

• La première est administrative avec, dans un premier temps, une enquête d’utilité publique initiée par le préfet. Un avis est alors publié dans les journaux locaux et affiché dans la commune mentionnant les détails du projet pour que chacun soit averti et puisse exprimer ses observations. Les propriétaires concernés sont avertis par lettre recommandée avec avis de réception. Un commissaire enquêteur a alors en charge de superviser les opérations et de rendre ses conclusions à l’administration. Si l’expropriation est confirmée, une DUP (Déclaration d’Utilité Publique) est rendue.

• La seconde phase est judiciaire. Il est possible pour le propriétaire d’effectuer une vente à l’amiable avec l’Etat, dans ce cas les formalités se signent chez un notaire comme pour une vente classique. En cas de litige, c’est le juge de l’expropriation du TGI (Tribunal de Grande Instance) qui déclare par ordonnance l’expropriation des propriétaires visés. Les biens des expropriés sont alors juridiquement transférés à l’Etat ou à la collectivité.

Indemnisation en cas d’expropriation de l'immeuble

Bien entendu, l’expropriation donne droit à une indemnisation pour le propriétaire. C’est le juge, par décision de justice, qui fixe le montant de l’indemnisation en tenant compte des prix du marché immobilier local. Il envoie ensuite sa proposition de prix par courrier au propriétaire exproprié. Celui-ci perçoit donc le prix que la vente de son bien immobilier lui aurait rapporté dans des conditions normales. Le montant tient compte de la valeur du bien qui constitue l’indemnité principale, mais aussi des indemnités accessoires.
Si l’exproprié n’est pas satisfait de la conclusion, il peut avoir recourt à une réévaluation dans un délai de un an après la première décision.