Viager occupé ou viager libre : quel est le meilleur choix ?

Lorsqu'ils atteignent un certain âge et envisagent de vendre leur bien immobilier, les séniors sont confrontés à des choix importants qui auront un impact significatif sur leur avenir financier et leur qualité de vie. Parmi ces choix, le viager est une option qui mérite une attention particulière. Comprendre les différents types de viager est essentiel pour prendre des décisions éclairées et maximiser les avantages de cette forme de vente immobilière.

Qu’est-ce que le viager et quel est son intérêt pour les séniors ?

Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange d’une somme d’argent, le bouquet, et d’une rente, le plus souvent mensuelle, qui est garantie jusqu’à son décès.

Le viager est un contrat aléatoire car la durée de la rente viagère dépend de la durée de vie du ou des crédirentiers.

Le bouquet représente généralement 20 à 30 % du prix du bien immobilier. Le viager peut également être sans bouquet mais il est rare, la vente du bien répondant le plus souvent à un besoin de liquidités de la part du vendeur.

Parmi les différents types de viager, les plus courants sont le viager occupé et le viager libre.

Le viager offre aux séniors la possibilité de vendre leur logement pour percevoir une rente jusqu’à la fin de leur vie dans le cas d’un viager libre et même de pouvoir continuer à y résider dans le cas d’un viager occupé. C'est donc une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent financer leur retraite, compléter leurs revenus ou bénéficier d'un capital immédiat pour réaliser d'autres projets. Cependant, il est crucial de comprendre les différents types de viager afin de choisir celui qui correspond le mieux à leurs besoins spécifiques.

De son côté, l’acheteur va bénéficier d’une décote sur le prix d’achat du bien surtout en cas de viager occupé. Les coûts initiaux sont généralement inférieurs à ceux d’un achat classique.

Le viager occupé : vivre dans son logement tout en percevant une rente

Les avantages du viager occupé sont de pouvoir continuer à résider dans son logement tout en percevant une rente viagère régulière qui, de plus, est en partie défiscalisée. Le paiement du bouquet peut, quant à lui permettre de financer des travaux d’aménagement pour adapter le logement à la perte d’autonomie.

Comment fonctionne le viager occupé ?

C’est le type de viager le plus courant.
Le vendeur ou crédirentier peut continuer à habiter le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Les droits du crédirentier sont plus ou moins étendus selon le type de contrat.

Il possède :

• Soit le simple usage du bien appelé Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : ce droit lui est acquis à vie et ne peut être dénoncé par le débirentier ; le DUH est personnel est ne peut être cédé ;
• Soit le DUH et l’usufruit du bien : dans ce cas, il possède également le droit de, par exemple, louer le logement s’il doit partir en maison de retraite.

L’acheteur quant à lui, ne possède que la nue-propriété du bien. Il ne pourra jouir du logement pour l’habiter ou le mettre en location qu’au décès du crédirentier.

Les conditions et les modalités du viager occupé

La valeur du DUH vient en diminution du prix d’achat du bien. Cette décote d’occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien et de l’espérance de vie théorique du ou des crédirentiers.

Le contrat précise généralement la répartition des charges (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, travaux d’entretien courants et grosses réparations, etc) entre le crédirentier et le débirentier. A défaut, c’est l’article 608 du Code civil qui s’applique.

Viager occupé et départ en maison de retraite

Lorsque le logement devient vacant suite à un départ en maison de retraite, peut-il être loué ou le débirentier peut-il l’occuper ?

• Si le crédirentier possède le DUH et l’usufruit, il peut mettre son logement en location. Mais, s’il n’en a pas l’usufruit, il ne peut le louer.
• Le contrat peut aussi prévoir que si le logement devient vacant, le débirentier peut en prendre possession moyennant une augmentation de la rente, généralement de 30 %. Si cette possibilité n’avait pas été prévue, elle peut être organisée avec l’accord des deux parties.

Le viager libre : vendre son bien immobilier pour financer sa retraite

Le viager libre est surtout intéressant pour vendre une résidence secondaire ou un bien immobilier locatif.

Comment fonctionne le viager libre ?

Dans un viager libre, le vendeur ou crédirentier cède la totalité de ses droits de propriété. Comme dans une vente classique, il ne peut donc plus habiter le logement. Si c’était sa résidence principale, il doit trouver à se reloger. Ce peut être l’opportunité de trouver une résidence plus adaptée à la perte d’autonomie.

En contrepartie, il va recevoir un bouquet et une rente jusqu’à la fin de sa vie mais la valeur de son bien ne subira aucune décote puisque l’acheteur ou débirentier peut en jouir immédiatement. Le bouquet et la rente sont plus élevés que pour un viager occupé (de 25 à 50 % plus élevé selon l’âge du crédirentier). C’est un peu comme s’il louait son bien mais sans avoir à subir tous les aléas de la location. Il dispose, de plus, du bouquet pour financer d’autres projets ou l’aménagement d’un nouveau logement.

Les conditions et les modalités du viager libre

Propriétaire à part entière du bien, le débirentier supporte seul l’ensemble des frais d’entretien courants et des réparations ainsi que des taxes qui y sont rattachées. Mais il peut soit habiter le logement soit le louer. De plus, il n’a pas besoin de trouver le financement de la totalité de son achat.

Comparaison entre le viager occupé et le viager libre

Les avantages et les inconvénients peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque transaction en viager, ainsi que des préférences et des besoins des parties impliquées. Il est recommandé de consulter un professionnel du viager, tel qu'un notaire spécialisé, pour obtenir des conseils adaptés à la situation spécifique de chacun.

En conclusion

Le viager offre aux séniors une option intéressante pour financer leur retraite ou compléter leurs revenus. Cependant, avant de s’engager, il est essentiel de comprendre les tenants et aboutissants de ce type de transaction, notamment les modalités de la rente, les conditions de la vente et les implications juridiques. Pour garantir la sécurité juridique de la transaction, il est indispensable de consulter des professionnels spécialisés dans les ventes immobilières en viager.