Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?

Que ce soit pour aider un proche ou faciliter la transmission du patrimoine familial, vendre en viager à un membre de sa famille peut être une option intéressante. Mais attention, cette opération n’est pas sans risque. Elle peut être source de conflits entre les héritiers et avec l’administration fiscale. Suivez notre guide pour mieux comprendre les aspects clés de la vente en viager à un membre de sa famille et réaliser les démarches nécessaires à sa réussite.

Est-il possible de vendre en viager à un membre de sa famille ?

Légalement, rien de vous interdit à vendre en viager à un membre de votre famille. L’acheteur peut être un descendant direct (enfant ou petit enfant) ou un membre collatéral de la famille comme un neveu ou une nièce, etc.

Quels sont les avantages à vendre en viager à un proche ?

Cette transaction présente quelques avantages :

• Pour garder le bien dans votre patrimoine familial. A votre mort, le bien vendu restera dans votre famille.
• Pour vous aider financièrement. Lorsque vous vendez en viager vous recevez un capital, le bouquet, au moment de la vente et une rente périodique jusqu’à la fin de votre vie. Si l’acheteur est un membre de votre famille, il va pouvoir ainsi vous soutenir financièrement et il deviendra pleinement propriétaire du bien à votre décès.
• Pour permettre à un membre de votre famille d’acquérir un bien décoté. Dans un viager occupé, vous allez continuer à vivre dans votre logement puisque vous disposez toujours du droit d’usage et d’habitation (DUH). La valeur du DUH, vient en déduction de la valeur marchande du bien. Acheter en viager permet donc à l’acheteur d’acquérir un bien à un coût moindre que dans une vente classique.
• Pour échapper aux droits de succession. En ligne indirecte, les droits de succession sont élevés. Vendre en viager permet à un héritier indirect d’acquérir le bien en ne payant que les droits de mutation.

Quels sont les risques de la vente en viager entre membres de la famille ?

Le principal risque de la vente en viager entre parents est que la transaction soit considérée comme une donation déguisée.

• Les autres héritiers peuvent se sentir lésés et, au moment de la succession, demander que la valeur du bien soit retranchée de la part revenant à l’héritier acheteur du bien en viager ou lui demander une compensation financière.
• L’administration fiscale peut estimer que c’est un montage financier illégal destiné à éviter le paiement des droits de succession. Ces derniers sont en effet plus élevés que les droits de mutation. Le risque encouru est une annulation de la vente et une sanction financière.

Le risque est d’autant plus grand que vous êtes en mauvaise santé et que vous décédiez peu de temps après la signature du contrat de viager.

Comment vendre en viager familial sans risque ?

En prenant quelques précautions, il est néanmoins possible d’établir un contrat de viager familial sans risque de guerre entre héritiers et sans risque de contrôle fiscal !

• Estimer le bien à sa juste valeur. Il est indispensable de faire établir une estimation de bien par une agence immobilière ou un notaire afin de déterminer la valeur réelle du bien. Il ne doit être ni surévalué ni sous-estimé mais cohérent au regard de l’état du marché.
• Évaluer le bouquet et la rente viagère en fonction du prix du bien. Bouquet et rente doivent être d’un montant suffisant et en adéquation avec la valeur du bien.
• Obtenir le consentement des autres héritiers. Pour éviter toute contestation ultérieure, il est essentiel d’obtenir l’accord de tous les héritiers.
• Le vendeur ne doit garder que le droit d’usage et d’habitation (DUH). Il ne doit pas garder l’usufruit.

Vendre en viager intrafamilial est donc parfaitement légale si vous respectez les règles du viager avec une estimation du bien à sa valeur réelle, un bouquet et une rente viagère correctement évalués en fonction du prix du bien et effectivement versés. Pour sécuriser la transaction et vous éviter de tomber dans le piège de la donation déguisée, adressez-vous à un spécialiste de la vente en viager.