Le viager, un moyen astucieux pour financer sa retraite

La question de la retraite et de la sécurité financière est une préoccupation majeure pour de nombreux seniors. Alors que les régimes de retraite traditionnels peuvent parfois être insuffisants pour maintenir un niveau de vie confortable, il existe une alternative : le viager. Dans cet article, nous explorerons en détail le concept du viager et son fonctionnement. Nous découvrirons comment cette forme de transaction immobilière permet aux seniors de tirer parti de la valeur de leur propriété tout en bénéficiant d'une rente viagère régulière et/ou d'un capital instantané.

Le concept du viager pour la retraite

Le viager est une forme de vente immobilière spécifique, régie par le Code civil.

Comment fonctionne le viager pour la retraite ?

Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier.
En échange, du prix de vente il reçoit :

• un bouquet qui est versé au moment de la vente (généralement 20 à 30 % du prix de vente du bien) ;
• une rente viagère qui est garantie jusqu’au décès du crédirentier ; au choix des parties, la rente est mensuelle, trimestrielle, semestrielle voire annuelle.

La rente viagère peut être constituée au profit d’un ou plusieurs crédirentiers. C’est généralement le cas lorsque le bien appartient à un couple (marié, en concubinage ou pacsé). La rente est réversible, en tout ou partie, sur la tête du dernier survivant.

Le viager est un contrat de vente aléatoire car la durée de la rente viagère dépend de la durée de vie du ou des crédirentiers.

Les différents types de viager

Il existe différentes formes de viager qui ont chacune leur propre mode de fonctionnement.

• Le viager occupé. C’est le viager le plus courant actuellement. Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve le droit de rester dans le bien immobilier vendu jusqu'à la fin de sa vie (il dispose d’un DUH – Droit d’usage et d’habitation). Il continue ainsi à jouir de son logement, tandis que l'acheteur devient propriétaire et assume les charges, l'entretien et les réparations du bien. Ce n’est qu’à la fin de la vie du vendeur que l'acheteur prend possession complète du bien.
• Le viager avec réserve d’usufruit. C’est un viager occupé dans lequel le vendeur conserve non seulement le droit d’usage et d’habitation(DUH) mais également l’usufruit. Il peut donc louer le bien et percevoir les loyers.
• Le viager en nue-propriété. Il s’agit là aussi d’un viager occupé mais sans rente. L’acheteur ne paye que le bouquet au moment de la vente.
• Le viager libre. Dans un viager libre, le vendeur cède totalement la propriété du bien immobilier à l'acheteur, qui peut l'occuper immédiatement ou le mettre en location. Contrairement au viager occupé, le vendeur n'a plus le droit de résider dans le bien vendu. En contrepartie de la vente, le vendeur reçoit un capital initial (le bouquet) et/ou une rente mensuelle plus importante. Le viager libre permet au vendeur de disposer immédiatement des fonds issus de la vente pour financer d'autres projets ou sa retraite.
• Le viager sans bouquet. L’acheteur ou débirentier ne paye qu’une rente périodique. Il est rare, car généralement le bouquet constitue un apport de liquidité qui permet au vendeur soit de financer l’adaptation de son logement à la perte d’autonomie soit tout autre projet.
• Le prêt viager hypothécaire. Ce n’est pas une vente mais un prêt consenti par un organisme financier en échange d’une prise de garantie (hypothèque) sur le bien immobilier. Au décès de l’emprunteur, ses héritiers devront rembourser le prêt (capital et intérêts). Le prêt peut être un versement unique pour fiancer par exemple des travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie ou une rente pour permettre au sénior de maintenir son train de vie.

Les avantages du viager pour financer sa retraite

Le viager est une option très intéressante pour les séniors qui cherchent à optimiser leurs ressources et à se protéger des aléas de la vie pour assurer leur bien-être à long terme.

• Le viager pour maintenir sa qualité de vie. Dans un viager occupé, le sénior peut continuer à profiter de son logement et conserve ses habitudes de vie. Au contraire, dans un viager libre, quitter son logement est une opportunité pour le sénior de s’installer dans un environnement plus adapté à sa perte d’autonomie.
• Le viager pour générer des revenus supplémentaires. La rente viagère peut constituer un complément de revenu intéressant. Quant au bouquet, il peut financer des travaux d’adaptation du logement ou tout autre projet.
• Le viager pour éviter les soucis de gestion immobilière. En transférant la propriété du bien à l’acheteur, le sénior vendeur transfère également la responsabilité de la gestion du bien.
• Le viager pour se protéger des aléas de la vie. Le fait de percevoir une rente périodique garantie est rassurant pour un sénior qui veut s’assurer de pouvoir subvenir à ses besoins à long terme.

Quels critères prendre en compte dans un viager pour la retraite ?

Si vous envisagez d’utiliser le viager comme moyen de financer votre retraite, il est essentiel de prendre certaines précautions pour sécuriser votre investissement.

Anticiper vos besoins financiers

Il est important d'évaluer vos besoins financiers actuels et futurs pour déterminer si les revenus générés par le viager seront suffisants pour couvrir vos besoins.

• Évaluer les dépenses essentielles : identifiez les dépenses incontournables telles que le logement, les services indispensables, les soins de santé, l'alimentation et les assurances.
• Considérer les dépenses de santé : les frais médicaux peuvent augmenter avec l'âge. Prenez en compte les coûts des soins de santé réguliers, des médicaments, des traitements spécialisés et des éventuelles hospitalisations.
• Prévoir les loisirs : pensez aussi à vos activités de loisirs, vos passe-temps et les voyages que vous aimeriez entreprendre pendant la retraite.
• Analyser les éventuels prêts en cours : si vous avez des prêts en cours, assurez-vous de les inclure dans votre planification financière.
• Prévoir une marge de sécurité : il est recommandé de prévoir une réserve d'épargne ou une marge de sécurité pour faire face aux dépenses imprévues, aux situations d'urgence ou aux fluctuations économiques.

L’évaluation du bien immobilier en viager

L’évaluation du bien immobilier est un élément-clé dans une vente en viager, garantissant un juste prix et assurant la sécurité et la transparence de la transaction pour les deux parties impliquées.

• Une évaluation précise et réaliste : une évaluation objective est essentielle pour éviter une sous-évaluation ou une surestimation du bien, et ainsi établir un équilibre équitable entre les intérêts du vendeur et de l'acheteur.
• Une juste évaluation pour sécuriser la transaction : une évaluation professionnelle et précise permet de sécuriser la transaction sur le plan juridique ;les termes et conditions du viager, y compris le montant du bouquet et de la rente viagère, sont établis sur la base de cette évaluation, ce qui évite les litiges ultérieurs liés à une évaluation inexacte.

Pour obtenir une évaluation précise du bien immobilier, il est recommandé de faire appel à un expert indépendant tel qu'un notaire ou un évaluateur immobilier. Ces professionnels évalueront le bien en tenant compte de différents critères tels que la localisation, la taille, l'état du bien, les caractéristiques spécifiques, les tendances du marché immobilier, etc.

Sécuriser le paiement de la rente viagère

Il est indispensable de vous assurer que le paiement de la rente viagère est sécurisé.

• Prévoir une clause de garantie : il est possible d'inclure une clause de garantie dans le contrat de vente en viager pour renforcer la sécurité du paiement de la rente ; cette clause peut prévoir la mise en place d'une garantie sous forme d'hypothèque, d'une caution ou d'un nantissement, offrant ainsi une assurance supplémentaire en cas de défaillance de l'acheteur.
• Vérifier la solvabilité de l'acheteur : avant de conclure la transaction, il est recommandé de vérifier la solvabilité financière de l'acheteur ; cela peut être fait en demandant des informations sur ses revenus, ses actifs et ses antécédents de paiement.
• L’indexation de la rente viagère : Elle est indispensable pour maintenir votre pouvoir d’achat pendant toute la durée du contrat. Elle permet d’ajuster la valeur de la rente en tenant compte de l’inflation ou des fluctuations des prix au fil du temps.

Conclusion

Faire appel à un notaire spécialisé dans le viager est fortement recommandé. Ce professionnel pourra vous accompagner tout au long du processus, vous expliquer les différentes options adaptées à votre situation personnelle et veiller à la rédaction du contrat en respectant vos intérêts et vos droits.