Le viager démystifié : lexique des mots essentiels à connaître

Comprendre le viager peut sembler complexe, car cette vente immobilière présente des termes spécifiques. Dans ce lexique du viager, nous allons vous guider à travers les concepts clés liés à cette forme de transaction. Que vous soyez vendeur ou acheteur en viager, familiarisez-vous avec les mots tels que bouquet, rente viagère, usufruit, et bien d'autres encore. Ce guide pratique vous permettra de mieux appréhender tous les aspects du viager.

• BOUQUET : Le bouquet viager correspond à la somme d'argent versée par l'acheteur (le débirentier) au vendeur (le crédirentier) au moment de la conclusion de la vente en viager. Il représente une partie du prix du bien vendu (généralement 20 à 30 %). Son montant est fixé librement entre les parties. Il est possible d’avoir un viager sans bouquet le paiement se faisant uniquement avec la rente viagère.
  
  
• CRÉDIRENTIER : Le crédirentier est le vendeur dans une vente en viager.
  
  
• CLAUSE RÉSOLUTOIRE : Clause qui permet au vendeur ou crédirentier de reprendre son bien en cas de manquement à une obligation contractuelle comme le non-paiement de la rente ou la résiliation du contrat de vente.
  
  
• CLAUSE D’INDEXATION DE LA RENTE VIAGÈRE : Clause qui prévoit la revalorisation annuelle de la rente en fonction d’un indice choisi.
  
  
• DÉBIRENTIER : Le débirentier est l’acheteur dans une vente en viager.
  
  
• DÉCOTE D’OCCUPATION : Voir le droit d’usage et d’habitation.
  
  
• DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : La vente en viager occupé opère un démembrement de propriété en répartissant les droits de la pleine propriété (l’usus, le fructus et l’abusus) entre le vendeur ou crédirentier et l’acheteur ou débirentier.
  - L’acheteur ou débirentier détient la nue-propriété du bien (l’abusus) mais il ne peut pas jouir de son usage en l’habitant ou de son profit en le louant
  - Le vendeur ou crédirentier détient l’usage du bien (l’usus ou droit d’usage et d’habitation DUH) et éventuellement de l’usufruit (le fructus).
  
  
• DROIT D’USAGE ET D’HABITATION (DUH) : Dans une vente en viager occupé, C’est le droit pour le vendeur ou crédirentier de continuer à occuper son bien alors qu’il l’a vendu. Ce doit est personnel et il ne peut le céder à un tiers. La valeur du DUH vient est déduite du prix de vente du bien en viager.
  
  
• ESPÉRANCE DE VIE RÉSIDUEL : C’est le nombre d’années restant à vivre à une personne ayant atteint l’âge de X ans. Il est important de pouvoir l’estimer car c’est un des critère pris en compte pour le calcul du DUH.
  
  
• FONDS VIAGERS : Ce sont des sociétés d’investissement spécialisées dans l’achat en viager. Ils sont constitués par des investisseurs particuliers ou institutionnels.
  
  
• PLEINE PROPRIÉTÉ : C’est la réunion des droits d’usage de d’habitation, de l’usufruit et de la nue-propriété. Elle permet une jouissance entière et libre du bien.
  
  
• NUE PROPRIETE : Le débirentier détient la nue-propriété du bien qu’il a acheté dans un viager occupé. Il ne peut ni l’habiter ni le louer du vivant du crédirentier car il n’en possède pas l’usage.
  
  
• RENTE VIAGÈRE : C’est le paiement périodique effectué par l’acheteur ou débirentier jusqu’à la fin de la vie du vendeur ou crédirentier. La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle, annuelle, à terme échu ou à échoir. Elle vient en complément du bouquet. Il existe des ventes en viager sans rente mais, elles sont très rares l’intérêt de la vente en viager étant pour le vendeur de recevoir un revenu régulier.
  
  
• TABLE DE MORTALITÉ : Table statistique qui donne la probabilité de décès d’une personne à un âge donné. Plusieurs sont utilisées dans le cadre d’une vente en viager dont les tables de mortalité générationnelles de l’INSEE (TGH05 pour les hommes et TGF05 pour les femmes).
  
  
• TÊTE : Dans une vente en viager désigne la personne qui reçoit la rente jusqu’à son décès. Le viager peut être sur 1 ou 2 têtes. Dans ce cas, la rente est due jusqu’au décès de la seconde tête.
  
  
• USUFRUIT : Ce droit permet de se servir du bien et d’en tirer profit (le fructus). Le vendeur peut l’habiter ou le louer. Ce droit est plus étendu que le droit d’usage et d’habitation.
  
  
• RÉVERSION DE LA RENTE VIAGÈRE : Dans un viager à deux têtes, clause par laquelle le débirentier s’engage à verser la rente jusqu’au dernier décès.
  
  
• VALEUR VÉNALE ou VALEUR MARCHANDE : Valeur du bien immobilier sur le marché de l’immobilier au moment de la vente. Elle dépend de sa superficie, de sa localisation et de son état général.
  
  
• VENTE A TERME : Dans la vente à terme, la durée de la rente est déterminée dès la signature du contrat (généralement entre 10 et 20 ans). Si le vendeur est toujours en vie au terme fixé de la vente, il devra quitter le logement. S’il décède avant le terme de la vente, la rente continuera d’être versée à ses héritiers jusqu’au terme prévu. Comme le viager classique, la vente à terme peut être occupée ou libre.
  
  
• VIAGER EN NUE-PROPRIETE. Il s’agit d’un viager occupé mais sans rente. L’acheteur ne paye que le bouquet au moment de la vente.
  
  
• VIAGER LIBRE : Dans un viager libre, le crédirentier cède la pleine propriété du bien immobilier au débirentier, qui peut l'occuper immédiatement ou le mettre en location. Contrairement au viager occupé, le crédirentier n'a plus le droit de résider dans le bien vendu. Il est moins courant que le viager occupé et concerne généralement, une résidence secondaire ou un logement locatif.
  
  
• VIAGER HYPOTHÉCAIRE : Ce n’est pas une vente mais un prêt consenti par un organisme financier en échange d’une prise de garantie (hypothèque) sur le bien immobilier. Au décès de l’emprunteur, ses héritiers devront rembourser le prêt (capital et intérêts).
  
  
• VIAGER OCCUPE : C’est le viager le plus courant. Le crédirentier conserve le droit de rester dans le bien immobilier vendu jusqu'à la fin de sa vie (il dispose d’un DUH – Droit d’usage et d’habitation). Il continue ainsi à jouir de son logement, tandis que le débirentier devient propriétaire et assume les charges, l'entretien et les réparations du bien. Ce n’est qu’à la fin de la vie du vendeur que l'acheteur prend possession complète du bien.
  
  
• VIAGER AVEC RÉSERVE D’USUFRUIT : C’est un viager occupé dans lequel le vendeur ou crédirentier conserve non seulement le droit d’usage et d’habitation(DUH) mais également l’usufruit. Il peut donc louer le bien et percevoir les loyers.
  
  
• VIAGER SANS BOUQUET : L’acheteur ou débirentier ne paye qu’une rente périodique. Il est rare, car généralement le bouquet constitue un apport de liquidité qui permet au vendeur soit de financer l’adaptation de son logement à la perte d’autonomie soit tout autre projet
  
  
• VIAGER SOLIDAIRE : C’est une vente viagère classique mais où le vendeur cède son bien à un organisme à but non lucratif. L'objectif du viager solidaire est de permettre aux personnes en situation précaire d'accéder à un logement à un coût abordable. Les biens acquis via le viager solidaire sont proposés à des personnes en difficulté économique ou sociale. Ainsi, le viager solidaire contribue à la solidarité et à l'inclusion sociale en offrant un toit à ceux qui en ont le plus besoin.