Comment estimer la valeur d’un bien en viager ?

Lorsque vous envisagez de vendre ou d'acheter un bien en viager, l'estimation précise de sa valeur est essentielle pour garantir une transaction équitable et avantageuse pour toutes les parties impliquées. Cette estimation diffère des méthodes traditionnelles d'évaluation immobilière, car elle prend en compte des facteurs spécifiques tels que l'espérance de vie du vendeur et les modalités de paiement du viager.

Comprendre les particularités de l'estimation en viager

Le viager, une vente immobilière spécifique

Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange d’une somme d’argent, le bouquet, et d’une rente périodique qui est garantie jusqu’à son décès.

Le paiement d’un bien en viager se fait donc en deux étapes distinctes : le règlement du bouquet au moment de la signature du contrat et le versement périodique d’une rente. Le calcul du bouquet et de la rente tient compte de la valeur du bien sur le marché immobilier (valeur vénale ou valeur de marché), du DUH (droit d’usage et d’habitation) si le viager est occupé, de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie.

Importance d’une estimation précise du bien vendu en viager

Une estimation précise permet aux deux parties de s’engager en toute connaissance de cause et de déterminer des conditions de paiement équitables et équilibrées.

• Le crédirentier peut estimer les revenus qu’il recevra pendant toute la durée du contrat. Cela lui permet de planifier ses finances et de prendre des décisions éclairées concernant sa retraite et ses besoins financiers à long terme.
• Le débirentier, de son côté, peut estimer la rentabilité potentielle de son investissement en tenant compte des risques et incertitudes liés à la transaction en viager.

Quels facteurs prendre en compte dans l’estimation d’un bien en viager ?

L'estimation d'un bien en viager nécessite de prendre en compte certains facteurs spécifiques, différents de ceux utilisés pour une estimation classique.

L’âge du vendeur et son espérance de vie

L'espérance de vie du vendeur est un élément-clé dans l'estimation d'un bien en viager. Plus son âge est avancé, plus la durée de la rente sera potentiellement courte, ce qui influence le montant du bouquet et de la rente.
Pour déterminer la durée du viager, on utilise des tables de mortalité, qui sont des statistiques sur l'espérance de vie en fonction de l'âge. Ces tables fournissent une estimation de la durée de vie moyenne. Mais ce n'est pas une science exacte, car l'espérance de vie peut varier d'une personne à l'autre et selon l’état de santé. Certaines personnes peuvent vivre plus longtemps que prévu, tandis que d'autres peuvent décéder prématurément.

Les caractéristiques du contrat viager

Les caractéristiques du contrat viager ont un impact direct sur l'estimation du prix du bien immobilier :

• Le montant du bouquet. Plus le montant du bouquet est élevé, plus la valeur du bien est susceptible d'être réduite. En effet, une part importante du prix est payée au départ, ce qui diminue la valeur résiduelle du bien.
• Le montant de la rente viagère. Si le montant de la rente est élevé, il peut réduire la valeur globale du bien, car une part significative du prix est versée sous forme de rente. En revanche, si le montant de la rente est faible, la valeur du bien peut être plus élevée.
• Le type de viager. Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'occuper le bien jusqu'à son décès, ce qui limite la jouissance immédiate pour l'acheteur. Cela influence la valeur estimée du bien. Dans un viager libre, l'acheteur peut disposer du bien immédiatement, ce qui peut potentiellement augmente sa valeur.
• Les clauses spécifiques. Certaines clauses spécifiques du contrat viager influencent également l'estimation du prix du bien. Par exemple, une clause permettant au vendeur de récupérer le bien en cas de non-paiement de la rente (clause résolutoire), une clause spécifiant des travaux à effectuer par l'acheteur, une clause de réversion, etc.

Les charges et les taxes

Les charges courantes, les charges exceptionnelles et les taxes sont des éléments importants qui influencent l'estimation du prix d'un bien en viager. Il est essentiel de les prendre en compte de manière précise lors de l'évaluation afin d'obtenir une estimation réaliste et équitable.

• Les charges courantes. Si ces charges sont élevées, cela peut réduire le montant de la rente viagère ou affecter le prix du bien, car elles représentent des coûts réguliers pour l'acheteur.
• Les charges exceptionnelles. Si des charges exceptionnelles sont prévisibles à court ou moyen terme (travaux de rénovation ou de réparations importants), cela peut avoir un impact sur la valeur du bien en viager. Il est important de les prendre en compte lors de l'estimation pour éviter des ajustements ultérieurs qui pourraient affecter les parties impliquées.
• Les taxes et impôts. Ces charges fiscales varient de la législation fiscale en vigueur. Elles peuvent impacter la rentabilité de l'opération pour l'acheteur et donc influencer l'estimation du prix du bien. Il est essentiel de réaliser une évaluation précise et complète en prenant en compte toutes les charges et taxes associées au bien en viager.

Les autres critères pour déterminer la valeur d’un bien en viager

Comme pour une estimation classique, l’état et l’emplacement du bien influencent son prix :

• L'état général du bien, y compris sa structure, ses équipements, ses finitions, et les éventuels travaux à prévoir, sont pris en compte dans l'estimation. Un bien en bon état et bien entretenu aura généralement une valeur plus élevée.
• La localisation du bien est un facteur important dans l'estimation. Les caractéristiques de la ville ou du quartier, l'accès aux transports en commun, la proximité des commerces, des services médicaux et des infrastructures influencent aussi la valeur du bien en viager.
• Les fluctuations du marché de l’immobilier sont aussi une variable à prendre en compte. Les fluctuations du marché immobilier varient d'une région à l'autre, voire d'un quartier à l'autre. Certains marchés immobiliers sont plus dynamiques et connaître une hausse des prix, tandis que d'autres sont plus stagnants ou connaissent une baisse des prix. Les conditions économiques générales, telles que la croissance économique, les taux d'intérêt, l'inflation, ont également un impact sur le marché de l'immobilier en général et sur le prix d’un bien en viager en particulier.

Conclusion

L'estimation d'un bien en viager est complexe et requiert l'expertise d'un professionnel de l'immobilier spécialisé dans le viager. Seuls un notaire, un agent immobilier ou un expert viager peuvent réaliser une évaluation précise en prenant en compte de tous les facteurs. Ces professionnels disposent d’outils spécifiques qui permettent d’arriver à une évaluation juste et réaliste qui sécurise la transaction.