Comment calculer une rente viagère ?

Comprendre le mode de calcul d’une rente viagère est essentiel pour établir un contrat équitable et durable entre le vendeur et l’acheteur d’un bien en viager. Prenez connaissance des facteurs clés pris en compte, tels que l'âge du vendeur, la durée de vie moyenne, la valeur du bien, le taux de capitalisation, etc. Nous évoquerons également un élément capital de la rente viagère, à savoir : comment sécuriser son paiement ?

Qu’est-ce que la rente en viager ?

La rente en viager est un paiement périodique effectué par l'acheteur (le débirentier) au vendeur (le crédirentier). Contrairement à une vente immobilière traditionnelle où le paiement de la totalité du bien vendu est effectué en une seule fois, la rente viagère permet au vendeur de recevoir un revenu régulier pendant le reste de sa vie. Ce paiement mensuel, trimestriel ou annuel est déterminé lors de la conclusion de la vente et est souvent indexé en fonction de l'indice de référence des loyers ou d'autres indices financiers.

Comme le bouquet, la rente est d’une grande importance pour les deux parties :

• Pour le vendeur, elle offre une source de revenus réguliers qui peut contribuer à financer sa retraite, couvrir ses dépenses quotidiennes et améliorer sa qualité de vie. La rente permet également de sécuriser financièrement le vendeur en lui garantissant un flux de trésorerie stable jusqu'à la fin de sa vie, indépendamment des fluctuations économiques.
• Pour l'acheteur du bien en viager, elle constitue un moyen d'acquérir un bien immobilier sans avoir à verser la totalité du prix d'achat en une seule fois. Elle offre une certaine flexibilité financière et permet de répartir les paiements sur une période prolongée. De plus, la rente peut être adaptée en fonction des capacités financières de l'acheteur, en négociant le montant et les modalités de paiement.

Les facteurs influençant le montant de la rente viagère

Plusieurs facteurs influencent le montant de la rente dans une vente en viager.

Parmi les éléments les plus importants figurent :

• La valeur du bien immobilier. Plus la valeur du bien est élevée, plus le bouquet et la rente peuvent être conséquents. Cependant, cela dépend également des autres facteurs et de la volonté des parties de négocier.
• L'espérance de vie du vendeur. L'âge et l'espérance de vie du vendeur influencent aussi le montant du bouquet et de la rente. Plus la durée de vie estimée est longue, plus le bouquet et surtout la rente peuvent être réduits, car l'acheteur devra verser la rente sur une période plus longue.
• Les caractéristiques du bien. Des caractéristiques telles que l'emplacement, l'état du bien, les aménagements, l'accessibilité, etc., influencent également le montant du bouquet et de la rente. Un bien immobilier attractif peut susciter un intérêt plus élevé et donc un bouquet et une rente plus élevés.
• Les caractéristiques du viager. Lorsque le viager est occupé, le DUH (droit d’usage et d’habitation) au profit du vendeur impacte à la baisse le montant du bouquet et de la rente. Au contraire, dans un viager libre, l’acheteur peut disposer du bien dans sa totalité dès la vente, ce qui potentiellement augment le montant du bouquet et de la rente.
• Les conditions du contrat de viager. Les modalités spécifiques du contrat de viager, telles que la réversion de la rente à un tiers après le décès du vendeur ou la présence d'une clause d'indexation, peuvent également influencer le montant de la rente.

Comment calculer le montant de la rente viagère ?

Rente viagère et taux de capitalisation

Le montant de la rente dépend donc du capital restant dû par le vendeur, de l’espérance de vie de l’acheteur et du taux de capitalisation.
Lors d’un achat en viager, l’acheteur ne paie pas l’intégralité du prix du bien au moment de la signature chez le notaire comme dans une vente classique. Le vendeur sert en quelque sorte de banquier. Le taux de capitalisation peut se comprendre comme l’équivalent d’un taux d’intérêt sur la facilité de paiement qu’il consent à l’acheteur.
De plus, le règlement de la rente s’étalant dans le temps, le taux de capitalisation représente également l’évolution de la valeur de l’argent dans le temps, 1 € au moment de la signature du contrat viager n’ayant pas la même valeur 10 ans plus tard.

La revalorisation de la rente viagère

Le montant de la rente est indexé pour compenser l’augmentation du coût de la vie et tenir compte de l’inflation. Chaque année, la rente est automatiquement augmentée en fonction de l’évolution de l’indice choisi pour sa revalorisation.

Les indices les plus souvent choisis sont les suivants :

• Pour un viager occupé : indice des prix à la consommation (IPC) ou indice de révision des loyers d’habitation (IRL).
• Pour un viager libre : indice de révision des loyers d’habitation (IRL) ou indice du coût de la construction (ICC).

En savoir plus sur la différence entre viager liber et viager occupé.

Comment sécuriser le paiement d’une rente viagère ?

Les clauses qui protègent le crédirentier

Le vendeur ou crédirentier peut se protéger contre le défaut de paiement de la rente en incluant, dans le contrat, différentes clauses :

• La clause résolutoire : elle prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties comme le non-paiement de la rente, le vendeur retrouve l’entière et pleine propriété de son bien.
• Le privilège du vendeur-crédirentier : dans les 2 mois suivant la vente, le vendeur peut inscrire son privilège de vendeur-crédirentier au registre des hypothèques ; en cas de saisie et de vente du bien, le vendeur sera payé en priorité.
• Contracter une assurance : le vendeur peut demander à l’acheteur de contracter une assurance qui prendra le relais en cas de défaillance.

Que faire en cas de non-paiement de la rente viagère ?

Si le débirentier ne verse plus la rente, le vendeur doit commencer par envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle il demande au débirentier de respecter ses obligations contractuelles.
A défaut de réponse, il peut faire envoyer un commandement de payer par huissier. Finalement, il devra saisir la justice.