Revente anticipée d’un bien : quelques règles et conseils

Mutation professionnelle, naissance, séparation ou envie de changer d’air, les raisons de vendre sa maison ou son appartement par anticipation sont nombreuses. Attention pourtant, l’opération peut devenir compliquée si vous n’avez pas encore terminé de rembourser votre crédit…

Revente anticipé d’un bien : que devient votre crédit ?

Il n’y a aucun délai minimal à respecter pour vendre votre logement. En tant que propriétaire, vous disposez d’une entière liberté. Mais si le crédit qui vous a permis d’acheter le bien, n’est pas terminé vous devrez composer avec la banque.

Différentes solutions peuvent être négociées avec l’établissement financier :

• Le transfert de crédit. Fréquemment pratiqué dans les pays anglo-saxon, il est peu usité en France. Il doit avoir été expressément prévu au contrat. La vente de l’ancien logement et l’achat du nouveau doivent être réalisées sur un laps de temps très court (6 mois maximum). Le crédit va continuer aux mêmes conditions. Vous éviterez les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
  Le transfert de crédit est intéressant si vous avez bénéficié d’un taux d’intérêt très bas ou d’un prêt à taux zéro (PTZ).

• La reprise du crédit par l’acheteur. Sous certaines conditions et avec l’accord de la banque, le crédit peut être repris par l’acheteur. Ce n’est intéressant pour lui que si le taux d’intérêt que vous avez négocié est particulièrement bas et moindre que ce qui lui-même peut espérer.

• Le remboursement anticipé. C’est la solution la plus courante. Le prix de vente de votre logement, vous permettra de rembourser le capital restant dû. Mais vous devrez également payer des IRA.

Combien coûte le remboursement anticipé d’un crédit ?

Lorsque vous remboursez votre crédit avant son terme, vous devrez dédommager la banque en lui payant des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Celles-ci s’élèvent au maximum, soit à 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit, soit à 3 % du capital restant dû.

Plus votre crédit est récent, plus les IRA seront élevées. Lors de la conclusion d’un contrat de crédit, il vous est toujours possible de négocier avec la banque des conditions plus favorables en cas de revente anticipée. Pensez-y…

La banque ne peut pas demander d’IRA si la revente fait suite au décès, à une mutation professionnelle ou à une perte d’emploi de l’un des co-emprunteurs.

Revente anticipé d’un bien : n’oubliez pas les assurances et les garanties

Le remboursement anticipé de votre crédit vous permet de mettre fin à l’assurance emprunteur. N’oubliez pas de contacter votre assureur pour mettre fin au contrat dans les plus brefs délais.

Pensez également à arrêter les garanties attachées à l’emprunt : caution par une société de cautionnement ou hypothèque.
La caution prend automatiquement fin lors du remboursement anticipé du crédit sans frais supplémentaires.
Lorsque votre emprunt est garanti par une hypothèque, celle-ci est attachée au bien et non à l’emprunt. Vous devrez dans tous les cas, demander une mainlevée d’hypothèque sur le bien vendu et payer les frais de mainlevée qui sont relativement élevées. Si vous avez le choix, préférez le cautionnement pour garantir votre emprunt.
Sur le site Service-public.fr, vous trouverez un simulateur de frais de mainlevée d’hypothèque.

Si votre crédit est transféré, assurance et caution peuvent se poursuivre. Mais si vous avez conclu un emprunt supplémentaire pour financer le nouveau bien, les garanties devront être réactualisées.

Revente anticipé d’un bien : tous les frais et les risques à prévoir

Revendre rapidement son logement après l’avoir acheté, peut coûter cher… Outre les IRA, les frais de mainlevée d’hypothèque, vous perdrez les droits de mutation (frais de notaire) payés lors de l’achat (7 à 8 % du prix d’achat pour un achat dans l’ancien) et vous devrez en payer à nouveau sur votre nouvelle acquisition.

Si vous revendez votre logement plus cher que vous ne l’avez acheté, vous allez réaliser une plus-value immobilière. La plus-value sur la résidence principale est exonérée d’impôts.
Lorsque vous déménagez avant d’avoir vendu votre logement, celui-ci perd son statut de résidence principale. Vous bénéficiez pendant encore 1 an de l’exonération de plus-value. Mais attention, vous ne devez pas l’avoir loué en attendant de l’avoir vendu ni même y avoir logé gratuitement un proche.

Les aléas du marché immobilier ces dernières années, doivent vous conduire à vraiment peser le pour et le contre avant de revendre votre logement par anticipation. Le risque de negative equity est bien réel…