Les indices et indicateurs de prix dans l’immobilier

Sur Internet, vous trouver différents indices ou indicateurs vous indiquant la valeur des biens à vendre par régions, villes ou même quartiers. Ces bases de données indiquent également les tendances trimestrielles du marché de l’immobilier dans l’ancien ou le neuf. Quel est l’intérêt de ces bases de données et qui les constituent ?

Pourquoi consulter les indices et indicateurs du marché de l’immobilier ?

Ces chiffres qui sont régulièrement actualisés donnent une idée de l’état du marché. Que vous soyez vendeur ou acheteur, il est important que vous soyez au courant des tendances. Dans un marché orienté à la baisse comme ces deux dernières années, vous devrez être particulièrement vigilant en fixant le prix de votre bien à vendre pour rester aligné sur les prix du marché. Et lorsque le marché donne des signes de reprises comme au dernier trimestre de l’an dernier, vous pouvez réajuster votre offre.
En tant qu’acheteur, l’orientation du marché vous indiquera la marge de manœuvre dont vous disposez.
Mais n’oubliez pas que tous ces indices et indicateurs donnent des tendances et des prix médians ou des prix moyens au mètre carré. Ils permettent de définir une valeur brute. Pour déterminer le juste prix d’un bien à vendre ou à acheter, il faut également tenir compte de critères très concrets comme la localisation, l’environnement ou l’état du bien.

La base de données PERVAL

Une transaction immobilière doit obligatoirement être concrétisée par un acte authentique passé devant notaire. A partir de 1990, les notaires ont constitué une base de données regroupant toutes les transactions immobilières, la base PERVAL. Le but étant de pouvoir disposer d’éléments de comparaisons pour estimer les biens. La loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions juridiques et son décret d’application de septembre 2013, institutionnalisent PERVAL et donnent aux notaires une nouvelle mission de service publique : Compléter la base PERVAL.

PERVAL regroupe toutes les transactions immobilières d’appartements neufs ou anciens, de maisons anciennes ou de terrains à bâtir. Une « maison ancienne » est une maison vendue dans les 5 ans après son achèvement.
Les bases présentes différentes statistiques : Par régions ou villes, le prix médians au m² pour les appartements et le prix médians de vente pour les maisons et les terrains à bâtir.
Mais sa spécificité est de donner également le prix des biens vendus avec leur localisation. Les prix donnés correspondent au prix net vendeur qui ne tiennent donc pas compte de la commission d’agence et des droits de mutation.
L’accès à PERVAL se fait par votre page personnel sur le site des impôts (impots.gouv.fr)

L’indice de prix des logements (IPL)

Dès les années 1980, l’INSEE et les notaires collaborent afin de définir des statistiques sur le marché de l’immobilier : « L'indice de prix des logements (IPL) est un indice trimestriel… L'IPL est un indice de prix de transaction mesurant, entre deux trimestres consécutifs, l'évolution pure des prix des logements vendus.
Pour un trimestre donné, il est obtenu comme la moyenne pondérée des deux indices suivants : L'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens et l'indice des prix des logements neufs (Source INSEE) »
Les prix des logements anciens proviennent de l’enregistrement des transactions effectuées par les notaires. Les prix des logements neufs résultent des enquêtes menées par le ministère de l’Ecologie, du développement durable et de l’Energie auprès des promoteurs immobiliers.

Ces indices permettent une analyse du marché immobilière en mesurant l’évolution des prix des logements neufs ou anciens à qualité constantes. Le prix retenu pour la base de calcul des indices est le prix net vendeur. Ils sont visibles sur le site de l’INSEE.

En dehors de ces bases de données officielles, les réseaux d’agences immobilières et les notaires (encore eux !) proposent sur leurs sites internet différentes estimations de prix au mètre carré. Mais n’oubliez pas que ces chiffres doivent toujours être confrontés à la réalité du marché dans votre commune ou votre quartier ainsi qu’aux caractéristiques de votre bien.