Comment fixer le prix de vente d’une maison

Fixer le juste prix d’un bien immobilier n’est pas chose aisée mais il est primordial. C’est d’autant plus important lorsque le marché est morose… Mais si un prix trop élevé rebutera les acheteurs, il est a contrario dommage de sous évaluer son bien. Examinons ensemble, les critères qui peuvent faire monter ou baisser le prix d’une maison.

Chaque logement est unique, chaque prix est unique

Différentes méthodes permettent de fixer le prix de vente d’une maison : L’estimation par la comparaison du prix de maison similaires, la méthode par capitalisation où on évalue le prix auquel la maison pourrait être louée ce qui permet de définir un taux de rentabilité et donc un prix, etc.

Vous trouvez également toute une série d’indicateurs et d’indices qui vous aideront pour évaluer la valeur brute votre bien : Bases BIEN ou PERVAL des notaires, base PAP, etc.
Mais toutes ses estimations théoriques doivent être confrontées à la réalité du marché et à la situation et à l’état de la maison elle-même. Selon leur localisation, leur superficie, leur état, la valeur de deux maisons similaires peut varier de quelques dizaines de milliers d’Euros.

La localisation géographique de la maison à une influence sur le prix

La réputation de la commune influence beaucoup le prix de la maison qui y est implantée. Et au sein d’une même ville, les différences entre les quartiers peuvent être très importantes. Un quartier résidentiel calme, comportant des espaces verts, des commerces de proximité, des écoles et bien desservi par des transports en commun sera toujours bien cotée.
De même pour une habitation en campagne, la proximité d’écoles, de commerce et/ou la facilité d’accès à ces services compensera l’éloignement plus ou moins important de la ville.
Selon la localisation géographique, le coût des taxes foncières et d’habitation peut également constituer un élément positif ou au contraire pénalisant.

La taille du terrain, son environnement et son orientation

Dans un lotissement urbain, la taille du terrain doit être proportionnelle à celle de la maison. Une grande maison sur un mouchoir de poche, ne sera pas mise en valeur et la petitesse du terrain sera pénalisante.
Mais un grand terrain, n’est pas à coup sûr générateur d’une plus-value. Le coût des impôts locaux peut même avoir un effet dissuasif. Néanmoins s’il permet par son aménagement paysager de cacher les voisins, il retrouve tout son attrait.
En ville comme en campagne, un beau terrain sans vis-à-vis avec une vue dégagée est un atout certain.
L’orientation du terrain est également importante surtout depuis que l’ensoleillement est prise en compte pour déterminer les performances énergétiques. Un terrain rapidement à l’ombre à moins de valeur qu’un autre bien orienté.
Attention si le terrain est grevé d’une servitude, celle-ci entraine une décote de 5 à 10 % du bien.

Les caractéristiques de la maison définissent aussi son prix

Différents critères sont à prendre en compte pour fixer le prix d’une maison.

• L’année de construction : Une maison récente répondant aux dernières normes de la réglementation thermique RT 2012, se vend 5 % plus chère qu’une autre. Une maison ancienne énergivore sera fortement pénalisée.

• La superficie : Attention contrairement au logement collectif, le métrage d’une maison individuel n’est pas garantie par la loi Carrez. C’est la surface habitable qui doit être retenue et non la surface utile.

• L’aménagement intérieur : A surface égale, la présence de 2, 3 ou 4 chambres ne permet pas de loger le même nombre de personnes.

• Le mode de chauffage : Un chauffage économique (Poêle, panneaux solaires, pompe à chaleur, etc) est un critère important. Les bons résultats du diagnostic de performances énergétiques (DPE) font gagner de précieux points de pourcentage !

• Les dépendances : La maison comporte-t-elle un sous-sol, un ou des garages ? Et quelle est la superficie de ces dépendances ?

• Les résultats des différents diagnostiques obligatoires : Selon les résultats de ceux-ci, le prix de la maison peut varier significativement. Par exemple, la présence d’un risque naturel ou technologique (ERNMT), la vétusté d’une installation électrique, de mauvaises performances énergétiques, sont autant de points négatifs.

L’état général de la maison : un impact sur le prix

L’état du gros œuvre, du circuit électrique, de la plomberie, tous ces éléments s’ils sont médiocres vont faire baisser le prix de la maison. En effet, si l’acheteur doit prévoir en plus du prix d’achat celui de travaux plus ou moins importants, la valeur du bien peut baisser de 10 à 30 % en fonction de l’ampleur des rénovations. Alors qu’un logement ancien refait à neuf et répondant aux nouvelles normes énergétiques verra son prix augmenter de 15 à 20 %.

Bon à savoir : Pour mettre toutes les chances de votre côté lors de la vente de votre maison, pensez au home staging ou valorisation immobilière en bon français. Le but est de présenter votre maison sous son meilleur jour, avec à la clé quelques petites réparations et une harmonisation de la décoration pour bien la mettre en valeur.