Le contrat de réservation d’un bien immobilier

De nombreux appartements neufs sont vendus sur plan en VEFA (vente en l’état de futur achèvement). Si vous avez en vue un tel achat, vous allez signer un contrat de réservation. Lors de sa signature, le vendeur s’engage à vous réserver un logement et vous à le lui acheter. Afin d’éviter les mauvaises surprises, soyez vigilant, sachez à quoi vous vous engagez et quelles sont vos recours éventuels.

La VEFA et le contrat de réservation

La vente sur plan ou VEFA (vente en l’état de futur achèvement) consiste à acheter un logement qui n’est pas encore construit ou qui est en train de l’être. Ce type d’achat répond à des règles précises prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire à la vente qui va fixer les conditions dans lesquelles celle-ci aura lieu. En le signant, le vendeur (le promoteur du projet immobilier) s’engage à vous réserver un logement. En contrepartie vous lui versez un dépôt de garantie.

Le contrat de réservation peut être signé devant notaire (il peut alors vous être remis en main propre) ou réalisé sous seing privé, directement avec le vendeur. Dans ce cas, il doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le contrat de réservation n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé. Ne vous contentez jamais de simples promesses orales…

Que doit contenir le contrat de réservation ?

Pour être valable, le contrat de réservation doit contenir certaines mentions obligatoires (article L 261-15 du code de la construction):

• L’adresse du bien et sa situation dans l’ensemble immobilier.
• Le descriptif détaillé du logement : surface habitable approximative, nombre et nature des pièces (pièces principales, pièces de service, dépendance).
• Le descriptif des matériaux de construction (nature et qualité).
• Le prix de vente prévisionnel et ses conditions de révisions s’il y a lieu.
• La date approximative de la signature du contrat de vente chez le notaire.

Beaucoup de contrat de réservation comportent également d’autres mentions qui précisent les modalités de l’opération immobilière comme l’échéancier de la réalisation de travaux et des paiements, le délai de livraison du bien, etc.

Le dépôt de garantie dans le contrat de réservation

En contrepartie de la réservation d’un logement, le vendeur vous demande un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif :

• Il est au maximum de 5 % du prix prévu dans le contrat de réservation, si la vente intervient dans moins d’1 an.
• Il est au maximum de 2 % du prix prévu dans le contrat de réservation, si la vente intervient dans plus d’1 an mais moins de 2 ans.
• Au-delà de 2 ans, le vendeur ne peut vous réclamer de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est « indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente » (article L 261-15 du code de la construction). L’argent est déposé par le vendeur sur un compte spécial, ouvert à votre nom, dans une banque ou chez un notaire. Le vendeur ne peut, en aucun cas, en disposer. Ce montant sera déduit du prix lors de la vente définitive.

Afin de vous protéger, la loi prévoit plusieurs cas où le dépôt de garantie doit vous être restitué en totalité, dans les 3 mois :

• Si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur (construction annulée, contrat de vente définitif qui n’est pas signé dans les délais).
• Si le contrat de vente définitif fait apparaitre une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat de réservation ( surface plus petite, qualité des matériaux moindre, équipements collectifs non réalisés, prix de vente définitif dépassant de plus de 5 % le prix prévu).
• Si vous n’obtenez pas votre prêt (condition suspensive légale prévue à l’article L 312-16 du code de la consommation).

Le délai de rétractation du contrat de réservation

Après la signature du contrat de réservation, vous disposez de 10 jours pour changer d’avis et revenir sur votre engagement, sans avoir à vous justifier.
Ce délai commence le lendemain de la remise en main propre du contrat de réservation ou le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat.
Attention, votre rétractation doit toujours être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur doit alors vous restituer l’intégralité du dépôt de garantie.